(251203) 부동산 PF 구조조정, 이제 ‘2차 라운드’에 접어들다

지방·오피스·레지의 경험치가 시장을 가른다

최근 금융당국 점검과 금융권 PF 동향을 종합하면,
부동산 PF 시장이 1차 충격 이후의 재정비 단계를 지나,
다시 한 번 구조조정 압력이 커지는 ‘2차 라운드’ 국면에 진입했다는 분석이 뚜렷해지고 있습니다.

이번 국면의 특징은 위험이 전반적으로 확산되는 구조가 아니라,
지역·등급·기업 규모에 따라 결과가 명확히 갈리는 “차별화 시장”이라는 점입니다.

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부동산 PF 구조조정, 이제 ‘2차 라운드’에 접어들다 : 코시팅(KSt)

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▣ 핵심요약

• PF 시장이 다시 한 번 조정 국면에 들어섰다는 신호가 금융권 중심으로 강화
• 지방 개발사업장에서 부담이 가장 빠르게 확대
• 도심·역세권 오피스는 견조한 흐름, 비핵심 지역 오피스는 둔화
• 수도권 레지는 안정적이나, 지방 일부는 미분양·자금 회수 지연 등 압력 증가
• 2차 라운드는 “만기 연장 중심”이었던 1차 라운드와 달리,
  사업성 재평가·매각·정리 구조조정이 본격화되는 국면

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▣ PF 시장이 ‘2차 라운드’로 진입했다는 신호

PF 시장은 지난 1차 스트레스 국면(레고랜드 사태 이후)에서
유동성 공급, 만기 연장, 지원 프로그램 등을 통해 단기 안정세를 확보했습니다.

그러나 2025년 들어 세 가지 변화가 다시 감지되고 있습니다.

① PF 사업장 간 성적표 격차가 확대

• 수요가 확실한 곳은 자금 흐름이 정상화
• 분양률이 낮은 사업장은 자금 회수가 계속 지연
• 이 격차가 2025년에 특히 빠르게 벌어짐

② 금융권의 심사 기준 강화

• PF 자금 재조달 과정에서 조건이 엄격해짐
• 지방·중소 규모 위주의 사업장은 부담 증가

③ 금리 고착화 → PF 구조에 재부담

• 금리 상승이 아니라, “고금리 장기 지속”이 문제
• 자금 비용이 높은 사업장은 이 부담을 버티기 어려운 구조

이 세 가지 신호가 결합하면서 시장은 자연스럽게
“2차 구조조정 라운드”에 들어선 것으로 해석됩니다.

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▣ 지방 PF의 부담이 가장 빠르게 커지는 이유

PF 시장에서 가장 먼저 위험 신호가 나타나는 곳은 지방 개발 사업장입니다.

① 수요 기반이 약함

지방은 분양 수요가 지역별로 큰 차이를 보이며,
분양률이 일정 수준을 넘지 못하는 사업장이 수도권보다 많습니다.

② 사업장 자금 회수 기간이 길어짐

사업 속도가 늦고, 매각·분양 일정이 늘어지면
대출 만기 연장 및 추가 조달 부담이 커짐.

③ 미분양 증가 속도

지방의 미분양은 통상적인 경기 조정기에도 변동성이 크며,
2025년 역시 이 흐름이 그대로 나타나는 상황.

→ 종합적으로, 지방 PF는 2차 라운드의 ‘선제 리스크 구간’으로 평가됩니다.

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▣ 오피스 시장: “강한 곳이 더 강해지는” 양극화

오피스 시장은 PF 흐름을 가장 잘 보여주는 지표 중 하나입니다.

① 도심·역세권 A급 오피스는 여전히 견조

• 핵심 업무지구 중심으로 공실률은 낮은 수준 유지
• AI 기업, 금융·컨설팅 수요 지속
• 신규 공급 대비 임대 수요가 꾸준히 뒷받침

② 비핵심 지역·중급 오피스는 둔화

• 지방 또는 교외 오피스 공실이 상대적으로 높게 유지
• 임대료 조정 압력이 더 크게 나타남
• 이전 수요·기업 이전 흐름의 수혜가 제한적

→ PF 오피스 사업장은 ‘입지·등급’에 따라 성적이 두 갈래로 갈라지는 국면에 있습니다.

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▣ 레지 PF(주거): 안정 구간과 위험 구간이 동시에 존재

① 수도권 레지는 상대적으로 안정

• 일정 수준 이상의 수요가 유지
• 대형사 중심 사업장은 자금조달 여력이 충분

② 지방·중소사 중심의 레지는 부담이 누적

• 분양률·미분양 상황의 지역 편차가 큼
• 사업장별 자금 흐름에 따라 리스크가 즉시 노출
• 고금리 조달의 부담이 누적되는 구조

→ 레지 PF 또한 지역·기업 규모·사업 속도에 따라 성과 차이가 크게 벌어지는 중입니다.

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▣ 금융당국 방향성 — ‘조기 경보·선제 구조조정’ 강화

최근 금융당국은 PF 사업장 전반에 대해
“선제 점검·상시 모니터링” 기조를 지속적으로 강조하고 있습니다.

핵심은 다음 두 가지입니다:

① 위험 사업장 조기 선별

• 사업성 평가를 다시 들여다보는 기조
• 자금 회수 가능성이 낮은 사업장의 선제 조치 강조

② 연장 중심 지원에서 ‘정리·조정’ 중심으로 이동

1차 라운드에서는 만기 연장·유동성 공급이 핵심이었지만,
2차 라운드에서는

• 자산 매각
• 회생·정리 절차
• 사업성 재구조화이 더 큰 비중을 차지할 것으로 전망됩니다.

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▣ 마무리

부동산 PF 시장은 지금 전체가 흔들리는 국면이 아니라,
“어디가 살아남고 어디가 흔들리는지가 명확해지는 시기”입니다.

• 지방: 수요 약세 → 가장 먼저 리스크 노출
• 오피스: 핵심지역과 비핵심지역 차이가 극대화
• 레지: 수도권과 지방, 대형사와 중소사의 경험치 차별화
• 금융권: PF 구조조정을 “관리 중심 → 정리 중심”으로 이동

이 모든 흐름은 PF 시장을 체질 개선의 단계로 이끌고 있으며,
2026년까지도 “구조조정 + 차별화”라는 큰 흐름이 이어질 가능성이 높습니다.