부동산 완전정복60 [부동산세금 #10] 절세 전략의 모든 것 – 상황별 시뮬레이션 비교 절세 전략, '언제 팔고 누구 명의냐'에 달렸다부동산 세금은 단순히 세율만의 문제가 아닙니다.보유 기간, 명의자 구성, 거주 여부, 양도 시점에 따라수천만 원 이상 차이 날 수 있습니다. 1. 보유기간 전략 – 단기 vs 장기 보유 기간 양도소득세율 (2024년 기준) 1년 미만70%2년 미만60%2년 이상6~45% (기본세율) + 장기보유공제 가능√ 2년만 기다려도 세율 반 이상 절감√ 장기보유 시 최대 30% 공제까지 적용2. 거주요건 전략 – 실거주 vs 무거주 항목 1세대 1주택 비과세 요건 보유 기간2년 이상 (조정지역: 실거주 2년)양도차익 한도12억 원 비과세 (2024년 기준)초과 시초과분만 과세 (6~45%)√ 실거주 기간이 비과세의 핵심 요건√ 실입주 이력만으로 수천만 원 세.. 2025. 7. 19. [부동산세금 #9] 분양권 전매 시 주의사항과 세금 구조 분양권, 이제는 ‘부동산’입니다2021년 이후 분양권은 더 이상 단순한 권리가 아닌‘부동산’으로 과세되는 자산으로 분류됩니다.☞ 그 결과, 양도세, 종부세, 취득세, 증여세 등 다양한 세금의 영향을 받게 됩니다.1. 분양권 전매 시 양도세 구조 항목 적용 세율 (2024년 기준) 1년 미만 보유70%2년 미만 보유60%2년 이상 보유 (일반)기본세율 (6~45%)조정대상지역 다주택자중과세율 최대 75%까지√ 2023년 세법 개정 후, 1년 미만 보유 시 최대 70% 중과√ 2년 이상 보유 시 일반세율 전환, 단 분양권은 대개 실입주 전 매도 → 대부분 중과 적용2. 전매 제한 풀린 뒤, 팔아도 괜찮을까?☞ “전매 제한이 풀렸다고 다 파는 건 위험할 수 있습니다.”입주 전 전매는 실거주 실현 불가 → 보.. 2025. 7. 18. [단지내상가 #10] 실제 사례로 본 성공한 단지 상가 vs 실패 사례 비교 성공과 실패를 가른 건 ‘타이밍과 분석력’이었다분양가도 비슷했고, 입지도 큰 차이가 없었지만한 곳은 권리금이 붙고 임대수익이 안정적,다른 한 곳은 공실이 이어지고 임대료가 하락했습니다.그 차이는 무엇이었을까요?▣ 성공 사례 ① – 경기 고양시 A아파트 단지 상가 구분 내용 입점 시기입주율 60% 시점에서 맞춰 입점업종유아용품점 + 키즈카페 (30대 중심 단지 타깃)위치놀이터·커뮤니티센터 맞은편 1층마케팅입주 전부터 맘카페·단지 밴드에서 노출√ 핵심 포인트: 고객 분석 + 생활동선 중심 입지 확보 + 조기 인지도 형성→ 개장 2개월 만에 흑자 전환, 현재는 권리금 4,000만 원 형성▣ 실패 사례 ① – 인천 남동구 B아파트 단지 상가 구분 내용 입점 시기입주 전 선착순 입점 진행업종브랜드 커피전문점위.. 2025. 7. 18. [청약·입주 #10] 청약 낙첨자도 알아야 할 대체 전략 5가지 “떨어졌다고 끝이 아닙니다”청약 경쟁률은 여전히 10:1~100:1 수준.한 번의 낙첨은 너무나 자연스러운 일입니다.문제는 낙첨 이후 아무 전략 없이 다음 청약을 기다리는 것입니다. 현명한 낙첨자는 다음 기회를 ‘계획’으로 바꿉니다. ▣ 전략 1: 가점 높이기 위한 ‘무주택 기간’ 관리무주택 가점은 최대 32점 (만점 84점 중 핵심 비중)무주택기간은 신청자 기준으로 산정전세 갱신 시에도 확정일자와 전입신고는 꼭 유지☞ 배우자 명의라도 주택 소유 이력 있으면 감점될 수 있으니 공동명의 확인은 필수▣ 전략 2: 청약통장 가입기간 최대한 늘리기통장 가입기간도 최대 17점 반영2년이 아니라 10년 이상으로 갈수록 경쟁력 강화월 납입액은 10만 원으로 채우되, 납입횟수 24회 이상은 기본 요건☞ 가점용이.. 2025. 7. 18. [부동산세금 #8] 임대소득 신고, 어디까지 해야 할까? (월세 vs 전세) 임대소득도 과세 대상입니다“전세는 월세가 아니니까 세금 안 낸다?”“작은 금액은 신고 안 해도 된다?”→ 이제는 모두 오해입니다.2020년부터 연간 임대소득 200만 원 초과 시 무조건 과세,금액과 형태에 관계없이 전월세 모두 신고 대상입니다.1. 과세 기준: 1주택자 vs 다주택자 구분 1주택자 2주택 이상 월세 과세 대상 아님 (비과세) 과세 대상 (기본공제 후) 전세 비과세 (보증금 운용 이자 없음) 보증금 3억 초과 시 간주임대료 과세 √ 1주택자는 월세도 비과세지만, 2주택 이상 보유 시 전세 보증금도 과세 가능2. 월세 소득세 계산 구조 .. 2025. 7. 17. [단지내상가 #9] 단지 상가 입점 전략 – 업종, 타이밍, 배치 노하우 공실이냐 성공이냐, 시작은 입점 전략에서 갈린다"좋은 자리에 투자했는데도 왜 장사가 안 될까?"→ 입점 업종과 시기가 잘못됐기 때문입니다. ☞ 상가 입점 전략은 단지 수요와 입지 흐름을 읽는 분석의 게임입니다. 1. 입주 시점과 입점 시점의 간극 파악아파트 입주는 곧 실수요 유입의 시작점그러나 초기 입주는 거주 정착에 집중 → 소비 여력 낮음생활밀착 업종(편의점, 세탁소, 부동산 등)은 조기 입점 유리선택형 업종(카페, 미용실 등)은 입주율 50% 이후가 적기√ 입점 시기는 타 업종과의 간격까지 고려한 전략이 필요2. 입주민 구성에 따라 ‘맞춤형 업종’ 달라진다 입주민 특성 유리한 업종 예시 30대 젊은 층키즈카페, 헬스장, 브런치 카페50대 중장년병원, 약국, 부동산, 전통 음식점맞벌이 비중↑배달 .. 2025. 7. 17. [청약·입주 #9] 분양권 전매 시 주의사항과 세금 구조 “분양권도 팔 수 있다는데, 세금은 얼마나 나올까?”청약 당첨 후, 사정이 생겨서 입주 전에 분양권을 팔고 싶은 상황이 종종 생깁니다.하지만 분양권은 부동산과 세금 규정이 전혀 다릅니다. ☞ 전매 가능 시점부터 세금까지,제대로 몰랐다가는 양도세 폭탄을 맞을 수 있습니다. ▣ 분양권이란?분양권은 아직 완공되지 않은 신축주택에 대한 계약상 권리를 말합니다.‘계약서만 있고, 실물은 없는’ 상태죠.입주 전까지는 ‘부동산’이 아니라 ‘권리’로 분류등기 완료 전까지는 실체 없는 계약 상태☞ 따라서 거래 시에도 매매가 아닌 ‘권리 양도’ 형태로 처리됩니다.▣ 전매는 언제부터 가능할까?지역 및 유형에 따라 제한이 다릅니다. 지역/유형 전매제한 기간 수도권 공공분양5~10년수도권 민영분양1~10년 (투기과열지구: 최장.. 2025. 7. 17. [건축 #10] 내 건물에 불법 증축이 있을까? 확인과 대응법 겉보기엔 멀쩡한데 “불법입니다?"건축물 거래나 리모델링을 준비할 때“이 부분은 불법 증축이네요”라는 말을 듣는 경우가 많습니다.☞ 불법 증축 여부는 겉모습만 봐선 알 수 없습니다.☞ 법적 도면과 실제 상태를 비교해야만 판단이 가능합니다.▣ 불법 증축의 정의 건축법에서 허가나 신고 없이 면적 또는 구조를 추가한 경우주요 유형 :허가 없이 층수 추가옥상 위 컨테이너 설치창고, 화장실, 발코니 등 외부공간 무단 확장용도 변경 (예: 주택 → 상가)☞ 신고되지 않은 면적이 생겼다면 대부분 불법 증축▣ 불법 증축 여부 확인 방법건축물대장 열람 시청, 구청 또는 정부24에서 가능 주요 정보: 층수, 면적, 용도, 구조 등현황도 vs 대장 비교 건축사, 감정평가사 등을 통해 실측 도면과 실제 건물 비교해 면적.. 2025. 7. 17. [부동산세금 #7] 분양권 전매 시 세금 폭탄 피하는 법 분양권도 ‘부동산’입니다과거엔 분양권은 단순한 ‘권리’였지만,지금은 세법상 부동산과 동일하게 간주되어매매, 전매 시 양도소득세 등 각종 세금이 부과됩니다.☞ 특히 보유 기간이 짧고 실제 거주가 불가능하기 때문에 세율과 과세 방식이 불리할 수밖에 없습니다.1. 분양권 전매 시 세금 구조 요약 항목 적용 세금 양도소득세 보유기간과 무관하게 기본 45% 중과세율 적용 (일반과세 불가) 주민세 양도세의 10% 추가 취득세 당첨 후 잔금 납부 시 납부 (보통 1~3%) 증여세 가족 간 분양권 거래 시 증여로 간주 가능 √ 2021년 이후 분양권은 .. 2025. 7. 16. [단지내상가 #8] 분양형 상가 계약서 체크리스트 (실전 조항 해설) 계약서 내용은 ‘단지의 미래’와 직결됩니다계약할 땐 문제없다 했는데, 나중에 보니 상가구획이 바뀌었네요.""관리비 부과 기준이 이상해서 계속 분쟁이 납니다." ☞ 단지 상가는 공동구조물인 만큼,상가별 권리, 분담, 책임 조항이 명확해야 분쟁을 피할 수 있습니다. 체크리스트 ① : 분양면적과 전용면적 비율전용면적: 실제 사용할 수 있는 면적공용면적: 계단, 복도 등 공유 공간 포함√ 전용률이 40% 이하라면 과도한 공용 부담 구조일 수 있음☞ 계약서에는 반드시 정확한 면적표 기재 여부 확인체크리스트 ② : 임대차 관련 조항 존재 여부일부 분양계약서에 임대 우선권, 세입자 계약 제한 조항이 포함됨조기 수익화 시도 차단 요소로 작용할 수 있음√ “계약 후 즉시 임대 가능” 여부를 문서로 명확히 해야 향후 .. 2025. 7. 16. 이전 1 2 3 4 ··· 6 다음 이 광고는 쿠팡 파트너스 활동의 일환으로, 이에 따른 일정액의 수수료를 제공받습니다. 반응형
