[청약·입주 #9] 분양권 전매 시 주의사항과 세금 구조

“분양권도 팔 수 있다는데, 세금은 얼마나 나올까?”

청약 당첨 후, 사정이 생겨서 입주 전에 분양권을 팔고 싶은 상황이 종종 생깁니다.
하지만 분양권은 부동산과 세금 규정이 전혀 다릅니다.

☞ 전매 가능 시점부터 세금까지,
제대로 몰랐다가는 양도세 폭탄을 맞을 수 있습니다.

분양권 전매 시 주의사항과 세금 구조

▣ 분양권이란?

분양권은 아직 완공되지 않은 신축주택에 대한 계약상 권리를 말합니다.
‘계약서만 있고, 실물은 없는’ 상태죠.

• 입주 전까지는 ‘부동산’이 아니라 ‘권리’로 분류
• 등기 완료 전까지는 실체 없는 계약 상태

☞ 따라서 거래 시에도 매매가 아닌 ‘권리 양도’ 형태로 처리됩니다.

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▣ 전매는 언제부터 가능할까?

지역 및 유형에 따라 제한이 다릅니다.

지역/유형	전매제한 기간
수도권 공공분양	5~10년
수도권 민영분양	1~10년 (투기과열지구: 최장 10년)
비규제지역	통상 6개월~1년

☞ 분양공고에 반드시 명시되어 있으며, 
    전매제한 기간 중 거래 시 계약 무효 + 과태료 최대 3,000만 원

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▣ 분양권 양도 시 부과되는 세금은?

분양권도 양도 차익이 생기면 양도소득세가 과세됩니다.

2024년 기준 요약:

• 보유기간 1년 미만 : 양도차익의 70% 과세
• 보유기간 1년 이상 2년 미만 : 60% 과세
• 2년 이상 보유해도 무조건 중과세 적용 (일반주택과 다름)
• 다주택자 분양권 양도 시 추가 중과 가능

항목	세율 (2024년 기준)
1년 미만 보유	70%
1~2년 보유	60%
2년 이상	일반세율, 단 분양권은 중과 유효

☞ 취득원가는 계약금 + 중도금 납입액이며,
    기타 경비(중개수수료 등)도 필요경비로 공제 가능

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▣ 예외 조항도 있다

• 무주택자 → 입주 불가로 인한 양도는 감면 불가
• 장애, 질병, 사망 등 불가피한 사유가 있는 경우,
  소명 시 세금 일부 경감 가능

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▣ 분양권 양도 절차 요약

1. 전매 가능 여부 확인 (청약홈, 분양공고)
2. 양도 계약 체결 (권리 양도 계약서 작성)
3. 중개사 또는 분양사무소 통해 전매 처리
4. 양도소득세 신고 및 납부

☞ 세무대리인을 통해 사전 양도차익 및 세액 추정 권장

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▣ 실전 팁: 분양권 양도할 때 주의할 점

   ▶ 잔금납부 직전 양도는 세액 커지고, 절차 복잡
   ▶  투기과열지구 전매 시 실거주 의무도 함께 이전 가능 여부 확인
   ▶  소득공제 등 혜택 회수 요건도 반드시 검토

이 글은 개인적 정보 공유 목적이며, 정보 제공을 위한 개인적인 관찰과 해석을 바탕으로 구성되어 있으므로 정부 정책 변경 등에 따른 사항에 대해서는 반드시 전문가와 상의하시기 바라며, 모든 최종 판단은 '독자의 책임 '임을 알려드립니다.

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