[청약·입주 #8] 전매제한, 거주의무, 실거주의무 요약정리

“청약 당첨됐다고 바로 팔 수 있을까?”

많은 분들이 청약 당첨만 되면 자유롭게 거래가 가능하다고 생각합니다.

하지만 요즘 분양시장에는 전매제한, 거주의무, 실거주의무라는 3단계 족쇄가 동시에 걸려 있는 경우가 많습니다.

☞ 당첨은 시작일 뿐,
   이후 몇 년간 아무것도 못 하고 묶여 있을 수 있다는 것,
   반드시 미리 파악해야 합니다.

전매제한, 거주의무, 실거주의무 요약정리

▣ 전매제한이란?

전매란 분양받은 권리를 타인에게 파는 행위입니다.
전매제한은 이 권리를 일정 기간 동안 금지하는 조치입니다.
적용 기준:

• 투기과열지구: 10년까지 가능
• 조정대상지역: 3년까지 가능
• 비규제지역: 6개월~1년

유형에 따라 차이 발생:

주택유형	전매제한 기간
공공분양	5~10년
민영분양	1~10년 (지역·청약 유형에 따라 다름)

☞ 당첨 이후 전매제한 기간 중 거래 시 무효처리 + 과태료 부과

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▣ 거주의무란?

거주의무는 당첨자가 일정 기간 해당 주택에 실거주해야 한다는 의무입니다.

적용 사례:

• 수도권 공공분양: 3~5년
• 신혼희망타운: 3~5년
• 일부 민영주택도 적용 가능 (지자체 지정 시)

조건 미이행 시:

• 분양권 취소 or 위약금 부과
• 공공분양의 경우 사후 실태조사 대상

☞ 전입신고만 하고 실제 거주하지 않는 ‘위장 전입’은 적발 시 불이익 큼

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▣ 실거주의무란?

실거주의무는 전입신고뿐 아니라 실제로 거주해야 함을 명문화한 조항입니다.

• 신혼희망타운, 특별공급 일부 유형에서 적용
• 전입신고 + 공과금 납부 + 실내 생활 흔적까지 확인
• 사후 현장조사 및 입주자 인터뷰 등으로 점검

☞ 전세·월세 놓거나 타지에서 거주하는 경우, 실거주로 인정되지 않음

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▣ 세 가지 의무 요약표

구분	의미	적용 시기	위반 시 불이익
전매제한	분양권 매매 금지	계약~입주 후 수년	계약취소, 과태료
거주의무	주소이전(전입신고) 필요	입주 이후	주택환수, 위약금
실거주의무	실제 거주 입증 필요	일부 공공주택	입주 자격 박탈

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▣ 실전 팁: 내가 해당되는지 빠르게 확인하려면?

• 분양공고에 “전매제한 10년 / 거주의무 3년” 등 명시
• 청약홈·LH청약센터에서도 단지별 의무사항 확인 가능
• 특별공급·공공분양일수록 강한 규제가 적용되므로 주의

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▣ 예비 청약자를 위한 정리

   ▶ 무주택 유지 + 실거주 여건을 확보할 수 있을 때 청약하는 것이 핵심입니다.
   ▶  특히 전매나 투자 목적으로 접근할 경우,
        실거주의무와 전매제한으로 인해 사후 리스크가 클 수 있습니다.

이 글은 개인적 정보 공유 목적이며, 정보 제공을 위한 개인적인 관찰과 해석을 바탕으로 구성되어 있으므로 정부 정책 변경 등에 따른 사항에 대해서는 반드시 전문가와 상의하시기 바라며, 모든 최종 판단은 '독자의 책임 '임을 알려드립니다.

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