부동산 완전정복/토지편10 [토지 #10] 재산세·종부세·양도세·취득세 구조와 절세 전략 핵심 5가지 토지를 사면 반드시 세금과 마주하게 된다토지는 사고, 보유하고, 팔기까지 세금이 따라붙는 구조입니다. 그런데 대부분은 “언제, 어떤 세금이, 왜 나오는지”를 정확히 모른 채 거래하거나 보유합니다. 이 글에서는 "토지와 관련된 4대 세금 구조"를 명확히 설명하고, 절세 전략 5가지 핵심 포인트를 정리해드립니다. ▣ 토지 관련 4대 세금 구조세금종류발생 시점산정기준주요특징취득세토지 매입 시취득가액 또는 시가표준액일시 납부, 농지·상속 시 감면 가능재산세매년 6월 1일기준 보유개별공시지가 × 공정시장가액비율7월, 9월 분할 납부종합부동산세공시지가 합산기준 초과 시공시지가 합산 5억원 초과 시 발생토지 단독 보유자도 대상 가능양도소득세토지 매도 시양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비보유기간, 용도에 따.. 2025. 7. 11. [토지 #9] 공시지가·개별공시지가·표준지공시지가 차이와 세금 영향 완전정리 왜 공시지가를 제대로 알아야 할까?토지를 보유하거나 거래할 때 세금이 얼마나 나올지, 보상금이 어떻게 책정될지, 대출은 얼마나 가능한지 모두 ‘공시지가’의 종류와 적용 방식에 따라 달라집니다.하지만 이름이 비슷하다고 해서 모두 같은 개념은 아닙니다. 공시지가, 개별공시지가, 표준지공시지가는 서로 다른 법적 효력을 가지며, 목적과 기준도 다릅니다. ▣ 공시지가의 세 가지 종류 비교구분개념적용목적공시주체개별공시지가각 토지의단위면적당(㎡)가격보유세, 양도세,상속세 등 세금 산정시·군·구청장표준지공시지가대표적인 필지의단위면적당(㎡)가격감정평가, 수용보상,개별공시지가 산정 기준국토교통부장관공시지가통칭 개념(두 가지를묶어서부르는 말)실제 용도에 따라개별 또는 표준지가 적용해당 없음(용어상의표현)▣ 가장 중요한 것은.. 2025. 7. 10. [토지 #8] 농지취득자격증명·개발행위허가·분할·지목변경, 실전 행정 절차 완전 정리 매입 이후부터 진짜 실무가 시작된다토지를 계약하고 등기까지 마쳤다고 끝이 아닙니다. 개발을 하려면 사전에 ‘자격을 증명’하고 ‘허가를 받고’, 필요에 따라 분할하거나 지목까지 바꿔야 합니다. 이 과정을 모르고 뛰어들면, “내 땅인데도 아무것도 못하는” 상황에 처할 수 있습니다. ▣ 농지취득자격증명 – 농지 매입의 첫 번째 관문농지는 ‘농업인’만 매입할 수 있기 때문에 농지취득자격증명서(농취증) 발급이 필수입니다. - 주관 부서: 시·군청 농지과 또는 민원실 - 발급 요건:실제 경작 계획서 제출1,000㎡ 이상 시 영농계획서 + 주소지 요건 검토농업경영체 등록 여부 확인☞ 농취증 없이 농지 매입하면 등기 불가 및 과태료 처분 대상입니다.▣ 개발행위허가 – 건축 전 반드시 거쳐야 하는 관문토지의 형질을 변경.. 2025. 7. 9. [토지 #7] 형질변경·전용·건축허가, 개발 전 반드시 거쳐야 할 인허가 3단계 토지를 산다고 바로 개발할 수는 없다많은 분들이 착각하는 것이 있습니다. “땅을 샀으니 건물을 지을 수 있다”는 생각이죠. 하지만 현실은 다릅니다. 지목이 ‘임야’, ‘전’, ‘답’이라면 먼저 ‘대지’로 바꾸는 과정이 필요하고, 용도지역과 구역에 따라 형질변경 → 전용 → 건축허가 순으로 철저한 행정 인허가 과정을 거쳐야만 실제 건축이 가능합니다.▣ 인허가 3단계 개요 단계 개념 주관 부서 주요 요건 1. 형질변경토지의 높낮이, 구조, 상태를 변경하는 행위지자체 도시계획과 또는 허가과성토, 절토, 정지, 포장 등2. 전용지목을 ‘대지’로 바꾸어 건축 가능 상태로 전환농지과, 산림과 등 (지목별 상이)임야전용허가, 농지전용허가 등 필요3. 건축허가설계도와 행정 요건에 맞춰 건축 승인받는 단계건축과 또.. 2025. 7. 8. [토지 #6] 지적도·임야도·토지이용계획도, 이 3장만 읽을 줄 알아도 반은 성공 왜 도면을 먼저 봐야 하는가?토지 매입 시 ‘지번’만 알고 접근하는 건 눈을 가리고 투자하는 것과 같습니다. 위치, 모양, 접도, 구역, 규제 등 모든 정보는 ‘도면’에서 시작됩니다. 그중에서도 현장과 함께 반드시 확인해야 할 3대 도면은 바로 지적도, 임야도, 토지이용계획도입니다.▣ 지적도란?지적도는 토지의 경계와 도로 접함 여부, 모양, 필지 분할 상태 등을 표시한 기본 도면입니다. 토지의 위치는 물론이고, "도로와의 거리"와 "진입 가능성"까지 시각적으로 확인할 수 있습니다. - 반드시 확인할 포인트:도로 접함 여부 (맹지인지 아닌지 확인 가능)토지의 실제 경계, 인접 필지 구조장방형/불규칙형 여부 (활용도에 영향)☞ 도면상 도로와 2m 이상 접하지 않으면 건축이 불가할 수 있음▣ 임야도란?임야도는.. 2025. 7. 7. [토지 #5] 도로 접하지 않은 땅은 절대 사지 마라 – 맹지 리스크 완전정복 ‘맹지’란 무엇인가?맹지는 도로에 직접 접하지 않은 땅을 말합니다. 쉽게 말해, 차가 들어갈 수 없고 건축허가가 나지 않는 땅입니다. 지번상 존재하지만 현실적으로는 출입이 불가능하거나 진입 도로가 없는 토지죠. 공시지가가 낮고 가격도 저렴하지만, 막상 활용하려 하면 건축 불가, 매도 지연, 수용 불가 등 다중 리스크에 직면하게 됩니다.▣ 법적으로 요구되는 도로 접함 조건- 건축법 제44조에 따라 토지는 도로에 2m 이상 접해야 건축허가 가능합니다. - 도로의 종류는 아래와 같이 인정됩니다:지방도, 시도, 군도 등 공공도로지적도에 등록된 ‘법정도로’지방자치단체가 인정하는 ‘사도’ 중 일정 조건을 충족한 도로☞ 따라서 건축이나 형질변경을 하려면, 도로 접함 여부는 ‘선결조건’입니다.▣ 도로가 없는 땅의 위험.. 2025. 7. 6. [토지 #4] 대지·임야·전·답의 법적 의미와 실제 활용 가능성 토지의 ‘지목’이란 무엇인가?지목은 토지가 어떤 목적으로 이용되고 있는지를 행정적으로 분류한 명칭입니다. 총 28개 지목이 존재하지만, 실전에서는 '대지', '임야', '전', '답'을 가장 많이 접하게 됩니다. 지목은 토지의 실제 사용과는 다를 수 있으며, 건축 가능 여부나 세금, 허가 조건에 큰 영향을 미칩니다.▣ 네 가지 대표 지목의 정의와 특징지목정의건축 가능성활용 전략대지건축물이 존재하거나건축을 목적으로조성된 땅높음(건축 가능 지목)주택, 상가, 창업시설 등실전 활용도 매우 높음임야산지 및 나무가 자라는 자연적 지형낮음 (전용 필요)벌목, 임산물 재배, 주택 건축 시 전용·개발허가 필수전밭농사를 위한 땅(건조작물 중심)낮음(농업 외 전용 필요)농막, 주말농장 가능 /주택·상가 등은 전용 조건 충.. 2025. 7. 5. [토지 #3] 계획관리지역·생산관리지역·보전관리지역의 차이와 개발 가능성 관리지역이란 무엇인가?‘관리지역’은 도시지역과 농림지역 사이의 중간지대입니다. 개발 압력이 높은 지역에 대해 무분별한 개발을 막고, 합리적인 용도 관리를 하기 위해 설정된 구역입니다. 이 관리지역은 다시 세 가지로 나뉘며, 각각의 개발 가능성과 건축 조건이 크게 다릅니다.▣ 세 가지 관리지역의 핵심 차이점구분계획관리지역생산관리지역보전관리지역주요 목적체계적인 개발 가능농림·자연보호우선환경보전·개발 억제건축 가능성상대적으로 자유로움제한적 (소규모 가능)매우 제한적용도변경·전용신청 시 허용가능성 높음조건부 허용거의 불가건폐율/용적률40%/100% 수준20~30% 수준20% 이하실전활용주택, 근생시설등 개발 목적 적합농업 관련시설 위주사적 이용최소화* 건폐율: 대지 면적 대비 건물 바닥면적 비율 * 용적률: 대.. 2025. 7. 4. [토지 #2] 토지이용계획확인서 하나로 도로, 공원, 개발제한까지 본다 "지목은 대지인데 건축이 안 된다고요?""도로 옆 땅인데, 알고 보니 공원 예정지였네요." 겉보기엔 멀쩡한 땅인데 허가가 나지 않는 이유는 단 하나, 바로 토지이용계획확인서에 답이 있기 때문입니다. 1. 토지이용계획확인서란?정의 : 해당 토지에 적용되는 법적·행정적 규제를 한눈에 보여주는 공문서발급처 : 토지이음(www.eum.go.kr), 민원24, 시·군청 민원실활용 목적 : 건축 가능 여부, 개발 제한 여부, 기반시설 예정 여부 등 ‘땅의 운명’을 결정하는 핵심 문서2. 항목별 해석 가이드항목명확인내용유의사항용도지역도시지역 / 관리지역 /농림지역 / 자연환경보전지역도시지역이 가장 유리하며, 비도시지역은 건축허가가 제한용도지구경관지구, 방재지구, 개발진흥지구 등층수 제한, 건축물 용도 제한 등 적용될.. 2025. 7. 3. [토지 #1] 맹지, 도로 없는 땅을 사도 될까? "가격은 싸고 위치도 괜찮은데 도로가 없다고요?""지적도엔 도로가 보이는데, 현장엔 아무것도 없습니다."이처럼 인터넷에 떠도는 저가 토지 매물들 중 상당수가 바로 맹지입니다. 맹지란 ‘도로에 접하지 않은 땅’,즉 사람이나 차량이 합법적으로 드나들 수 없는 토지를 말합니다.오늘은 이 맹지의 정확한 개념, 실제 제한 사항, 활용 가능성, 투자 시 체크포인트까지 초보자도 실수하지 않도록 정리해드립니다. 1. 맹지란 무엇인가?맹지(盲地)는건축법상 도로에 접하지 않아 진입이 불가능한 땅입니다.구분내용법적 정의「건축법」 제44조에 따라 도로에 2m 이상 접하지 않은 토지형태사방이 타인 소유 토지로 둘러싸인 경우가 많음주요 문제건축허가 불가, 출입권 없음, 개발제한맹지는 지적도상으로는 괜찮아 보여도,실제 현장에서는 .. 2025. 7. 2. 이전 1 다음 이 광고는 쿠팡 파트너스 활동의 일환으로, 이에 따른 일정액의 수수료를 제공받습니다. 반응형
