[토지 #4] 대지·임야·전·답의 법적 의미와 실제 활용 가능성

토지의 ‘지목’이란 무엇인가?

지목은 토지가 어떤 목적으로 이용되고 있는지를 행정적으로 분류한 명칭입니다.

총 28개 지목이 존재하지만, 실전에서는 '대지', '임야', '전', '답'을 가장 많이 접하게 됩니다.

지목은 토지의 실제 사용과는 다를 수 있으며, 건축 가능 여부나 세금, 허가 조건에 큰 영향을 미칩니다.

대지·임야·전·답의 법적 의미와 실제 활용 가능성

▣ 네 가지 대표 지목의 정의와 특징

지목	정의	건축 가능성	활용 전략
대지	건축물이 존재하거나 건축을 목적으로 조성된 땅	높음 (건축 가능 지목)	주택, 상가, 창업시설 등 실전 활용도 매우 높음
임야	산지 및 나무가 자라는 자연적 지형	낮음 (전용 필요)	벌목, 임산물 재배, 주택 건축 시 전용·개발허가 필수
전	밭농사를 위한 땅 (건조작물 중심)	낮음 (농업 외 전용 필요)	농막, 주말농장 가능 / 주택·상가 등은 전용 조건 충족 시 가능
답	논농사를 위한 땅 (수경작물 중심)	낮음 (전용 필요)	농업 목적 외 사용 시 대부분 개발행위허가 필요

* 전용: 지목을 ‘대지’ 등으로 바꿔 실제 용도를 변경하는 행정절차

▣ 실전에서 반드시 확인할 사항

• 지목이 ‘대지’여도 건축이 불가능한 경우:
• 개발제한구역, 공원예정지, 지구단위계획 제한 등으로 인해 허가가 거절될 수 있습니다.
  
  
• 지목이 ‘임야’인데 건축이 가능한 경우:
• 계획관리지역이며, 형질변경·전용이 승인될 경우 건축 허가 가능성이 존재합니다.
  
  
• 지목이 ‘전’ 또는 ‘답’인데 활용성이 높은 경우:
  농막, 주말주택, 도시 근접형 텃밭 등으로 활용 가능하며, 추후 전용 계획을 병행하면 가치 상승 가능성도 존재합니다.

▣ 세금과 규제에서 지목이 미치는 영향

- 재산세율과 공시지가 :
   대지는 일반적으로 공시지가가 높고, 세금도 많이 부과됩니다.
   반대로 임야, 전, 답은 낮은 공시지가와 낮은 보유세가 적용됩니다.

- 양도세 비과세 요건:
   1가구 1주택 비과세 적용 시 지목이 ‘대지’이고 실거주한 주택이 있어야 적용됩니다.
   지목 변경 없이 주택을 건축하면 양도세 비과세 요건에 포함되지 않는 사례도 있습니다.

▣ 건축 및 전용 관련 실전 체크리스트

• 지목이 무엇인가? (대지, 임야, 전, 답 중 어떤 것인지)
• 용도지역은 어디인가? (도시지역, 관리지역 등)
• 전용이 필요한 경우, 그 조건은 무엇인가?
• 지자체의 인허가 기준 조례를 확인했는가?
• 기존 건축물이 있다면 합법적 건물인가?

▣ 실제 사례 비교

- 지목: 임야 계획관리지역, 도로 접함 → 형질변경 및 전용 후 단독주택 허가 → 시세 1.7배 상승

- 지목: 전    생산관리지역, 도로 미접 → 농막 설치만 허용 → 매매 어려움 지속

▣ 정리 요약

- ‘대지’라고 다 건축 가능한 건 아니다.
- ‘임야’·‘전’·‘답’도 조건만 맞으면 개발 가능성이 있다.
- 핵심은 "지목 + 용도지역 + 규제구역 + 도로접함 여부"를 종합 판단해야 한다는 것.
☞ 지목은 단지 행정적 분류일 뿐이며, 실제 활용 가능성은 ‘지역’과 ‘허가조건’이 결정합니다.

▣ 다음 편 예고

[토지 #5]에서는 실전 토지투자 시 꼭 확인해야 할
‘도로 접함 여부’와 ‘맹지 리스크’에 대해 현장 사례와 함께 구체적으로 안내드립니다.