[토지 #6] 지적도·임야도·토지이용계획도, 이 3장만 읽을 줄 알아도 반은 성공

왜 도면을 먼저 봐야 하는가?

토지 매입 시 ‘지번’만 알고 접근하는 건 눈을 가리고 투자하는 것과 같습니다.

위치, 모양, 접도, 구역, 규제 등 모든 정보는 ‘도면’에서 시작됩니다.

그중에서도 현장과 함께 반드시 확인해야 할 3대 도면은 바로 지적도, 임야도, 토지이용계획도입니다.

지적도·임야도·토지이용계획도, 이 3장만 읽을 줄 알아도 반은 성공

▣ 지적도란?

지적도는 토지의 경계와 도로 접함 여부, 모양, 필지 분할 상태 등을 표시한 기본 도면입니다.

토지의 위치는 물론이고, "도로와의 거리"와 "진입 가능성"까지 시각적으로 확인할 수 있습니다.

- 반드시 확인할 포인트:

• 도로 접함 여부 (맹지인지 아닌지 확인 가능)
• 토지의 실제 경계, 인접 필지 구조
• 장방형/불규칙형 여부 (활용도에 영향)

☞ 도면상 도로와 2m 이상 접하지 않으면 건축이 불가할 수 있음

▣ 임야도란?

임야도는 산지나 임야 지역의 경사, 지형, 능선, 도로 등을 표시한 도면입니다.
임야나 급경사지 토지의 입지 구조와 개발 가능성을 판단하는 데 필수입니다.

- 반드시 확인할 포인트:

• 산 능선, 골짜기, 절토·성토 여부
• 임도(산길) 존재 여부
• 토지의 경사와 방향 (남향/북향 등)

☞ 등고선 간격이 촘촘하면 급경사로 개발 불리

▣ 토지이용계획도란?

토지이용계획도는 해당 토지에 지정된 "용도지역, 지구, 구역, 행위제한" 등을 시각적으로 보여주는 도면입니다.
말 그대로 “이 땅에서 무엇이 가능한가”를 알려주는 핵심 문서입니다.

- 반드시 확인할 포인트:

• 용도지역(예: 계획관리지역, 도시지역 등)
• 용도지구/구역(예: 개발제한구역, 수변구역 등)
• 행위 제한 여부(지구단위계획, 고도제한 등)

☞ 계획관리지역이지만 수변구역이면 사실상 개발이 불가능할 수도 있음

▣ 실전에서 도면을 못 읽어 생긴 사례

- 사례 1. 지적도 미확인 → 맹지 계약 도로와 접한 줄 알았으나, 지적도상 완전히 분리된 맹지 → 건축 불가

- 사례 2. 임야도 미확인 → 급경사지 매입 위치는 좋아 보여 매입했지만, 경사 30도 이상 → 전용 불허

- 사례 3. 토지이용계획도 누락 → 행위제한 발생 계획관리지역으로만 확인하고 매입했으나 수변구역 지정으로 개발행위 제한 → 매각도 어렵게 됨

▣ 도면 열람 방법 요약

• 지 적 도 : [국토정보플랫폼] 또는 토지이음에서 확인
• 임 야 도 : [산림청 임야도 서비스]
• 토지이용계획도 : [토지이음]

☞ PC 또는 모바일에서 모두 열람 가능하며, 공공기관에 제출할 PDF 다운로드도 무료 제공됩니다.

▣ 체크리스트 요약

- 도로 접함 여부: 지적도로 확인
- 경사/지형 구조: 임야도로 확인
- 개발 가능성 및 제한: 토지이용계획도로 판단

☞ 이 3장만 제대로 읽어도 땅의 80%는 판단 가능합니다.

▣ 다음 편 예고

[토지 #7]에서는 토지 매입 후 실전 개발 전 반드시 거쳐야 하는 ‘형질변경·전용·건축허가’ 인허가 3단계를 정리해드립니다.