[토지 #7] 형질변경·전용·건축허가, 개발 전 반드시 거쳐야 할 인허가 3단계

토지를 산다고 바로 개발할 수는 없다

많은 분들이 착각하는 것이 있습니다.
“땅을 샀으니 건물을 지을 수 있다”는 생각이죠. 하지만 현실은 다릅니다.

지목이 ‘임야’, ‘전’, ‘답’이라면 먼저 ‘대지’로 바꾸는 과정이 필요하고, 용도지역과 구역에 따라 형질변경 → 전용 → 건축허가 순으로 철저한 행정 인허가 과정을 거쳐야만 실제 건축이 가능합니다.

형질변경·전용·건축허가, 개발 전 반드시 거쳐야 할 인허가 3단계

▣ 인허가 3단계 개요

단계	개념	주관 부서	주요 요건
1. 형질변경	토지의 높낮이, 구조, 상태를 변경하는 행위	지자체 도시계획과 또는 허가과	성토, 절토, 정지, 포장 등
2. 전용	지목을 ‘대지’로 바꾸어 건축 가능 상태로 전환	농지과, 산림과 등 (지목별 상이)	임야전용허가, 농지전용허가 등 필요
3. 건축허가	설계도와 행정 요건에 맞춰 건축 승인받는 단계	건축과 또는 건축허가센터	건축사 설계도, 구조, 배치, 주차계획 등 포함

▣ 각 단계별 핵심 체크포인트

1️⃣ 형질변경

- 지목이 임야/전/답인 경우, 땅을 평탄하게 만드는 작업도 사전 허가 대상
- 절토(깎기), 성토(채우기), 옹벽, 배수처리 등
- 무단으로 시행하면 원상복구 명령 + 과태료

2️⃣ 전용

- 임야 → 대지: 산림청 소관, ‘산지전용허가’ 필요
- 전·답 → 대지: 농지법 적용, ‘농지전용허가’ 필요
- 허가 면적, 사용 용도, 사유, 사업계획 등 제출 필수
- 인근 도로, 주변 환경, 지역별 조례 조건 매우 중요

3️⃣ 건축허가

- 지목과 형질이 적법하게 바뀐 뒤 신청 가능
- 건축사 설계도면 첨부 → 도시계획 확인 → 허가 검토
- 건폐율·용적률·높이·주차·조경 등 항목 별도 심의

▣ 실제 인허가 흐름 요약

1. 지목 확인: 대지가 아니면 전용 필요
2. 용도지역 확인: 개발 가능 지역인지 판단
3. 형질변경 → 전용 신청 → 허가 후 도면 설계
4. 건축허가 신청 및 승인
5. 착공신고 및 공사 진행

☞ 한 단계라도 빠뜨리면 개발이 불가능하며, 무단 시행 시 과태료와 원상복구 처분을 받을 수 있습니다.

▣ 실전에서 자주 발생하는 착오

- 지목은 대지인데 건축이 안 되는 경우: 도로 미접 또는 행위제한구역 포함

- 형질변경만 하고 전용은 생략한 경우: 준공 불가 → 잔금지연 → 매도 불가

- 건축허가 없이 가설건축물 설치: 불법 건축물로 간주되어 철거 명령

▣ 정리 요약

- 개발하려면 반드시 ①형질변경 → ②전용 → ③건축허가 순으로 절차 진행

- 지목·지형·도시계획·접도조건을 사전에 확인해야 리스크 없음

- 단 한 단계라도 간과하면, 매입한 땅이 ‘사서 쓸 수 없는 자산’이 될 수 있음

☞ 땅은 종이 위에 있는 것이 아니라 법과 계획 안에서만 현실이 됩니다.

▣ 다음 편 예고

[토지 #8]에서는 실전 매입 이후 ‘농지취득자격증명’, ‘개발행위허가’, ‘토지분할·합병’, ‘지목변경 신청’까지
실무형 행정절차를 사례 중심으로 정리해드립니다.