[토지 #9] 공시지가·개별공시지가·표준지공시지가 차이와 세금 영향 완전정리

왜 공시지가를 제대로 알아야 할까?

토지를 보유하거나 거래할 때 세금이 얼마나 나올지, 보상금이 어떻게 책정될지,
대출은 얼마나 가능한지 모두 ‘공시지가’의 종류와 적용 방식에 따라 달라집니다.

하지만 이름이 비슷하다고 해서 모두 같은 개념은 아닙니다.
공시지가, 개별공시지가, 표준지공시지가는 서로 다른 법적 효력을 가지며, 목적과 기준도 다릅니다.

공시지가·개별공시지가·표준지공시지가 차이와 세금 영향 완전정리

▣ 공시지가의 세 가지 종류 비교

구분	개념	적용 목적	공시 주체
개별공시지가	각 토지의 단위면적당(㎡) 가격	보유세, 양도세, 상속세 등 세금 산정	시·군·구청장
표준지공시지가	대표적인 필지의 단위면적당(㎡) 가격	감정평가, 수용보상, 개별공시지가 산정 기준	국토교통부장관
공시지가	통칭 개념 (두 가지를 묶어서 부르는 말)	실제 용도에 따라 개별 또는 표준지가 적용	해당 없음 (용어상의 표현)

▣ 가장 중요한 것은 ‘개별공시지가’

대부분의 세금은 ‘개별공시지가’를 기준으로 부과됩니다.
☞ 즉, 내가 보유한 필지에 대한 '㎡당 공시가격'을 반드시 확인해야 합니다.

- 적용되는 세금:

• 재산세
• 종합부동산세
• 양도소득세
• 상속세 및 증여세

※ 개별공시지가가 높아질수록 보유세와 양도세가 함께 증가합니다.

▣ 표준지공시지가는 어떻게 활용되나?

- 감정평가 시 비교 기준으로 사용됨
- 공공수용 시 보상금 산정 기준
- 개별공시지가를 산정할 때 기준값 역할
☞ 한 지역의 기준값이며, 동일지역 유사필지의 시세를 추정하는 데 활용

▣ 실거래가와 공시지가의 관계

- 실거래가 : 시장에서 실제 거래된 가격
- 공시지가 : 행정상 기준 가격 (시세의 60~80% 수준)
현재 정부는 공시지가 현실화율을 점진적으로 90%까지 끌어올리는 중이며, 이에 따라 세금 부담도 함께 올라가고 있습니다.

▣ 공시지가 조회 방법

- [부동산공시가격 알리미]→ 개별공시지가, 공동주택 공시가격 등 확인
- [토지이음]→ 표준지공시지가 포함 도면 정보 통합 조회 가능
☞ 지번 입력만으로 누구나 무료 열람 가능

▣ 실전 체크리스트

• 내 토지의 개별공시지가 단가 확인 완료했는가?
• 올해 공시가격 상승률이 반영되었는가?
• 세금계산서 또는 예상 보유세 시뮬레이션 해봤는가?
• 표준지공시지가와 실거래가의 괴리도 고려했는가?

▣ 실제 사례

- 사례 1. 개별공시지가가 연간 20% 상승 → 재산세 2배 가까이 증가 → 조정신청 후 일부 완화
- 사례 2. 수용 대상지인데 표준지공시지가가 낮아 감정평가액 불만족 → 유사 지역 비교 후 이의제기

▣ 정리 요약

- 공시지가는 용어상의 개념이며 세금은 개별공시지가, 보상은 표준지공시지가가 적용됩니다.
☞ 땅을 보유하는 순간부터 "공시지가의 변동은 곧 자산과 세금의 변화"입니다.
     매년 확인하고, 필요 시 ‘이의신청’도 전략입니다.

▣ 다음 편 예고

[토지 #10]에서는 재산세, 종부세, 양도세, 취득세 구조를 실제 사례와 함께 비교하고,
토지 투자에 최적화된 절세 전략 5가지를 공개해드립니다.