[토지 #8] 농지취득자격증명·개발행위허가·분할·지목변경, 실전 행정 절차 완전 정리

매입 이후부터 진짜 실무가 시작된다

토지를 계약하고 등기까지 마쳤다고 끝이 아닙니다.
개발을 하려면 사전에 ‘자격을 증명’하고 ‘허가를 받고’, 필요에 따라 분할하거나 지목까지 바꿔야 합니다.

이 과정을 모르고 뛰어들면, “내 땅인데도 아무것도 못하는” 상황에 처할 수 있습니다.

농지취득자격증명·개발행위허가·분할·지목변경, 실전 행정 절차 완전 정리

▣ 농지취득자격증명 – 농지 매입의 첫 번째 관문

농지는 ‘농업인’만 매입할 수 있기 때문에 농지취득자격증명서(농취증) 발급이 필수입니다.

- 주관 부서: 시·군청 농지과 또는 민원실 - 발급 요건:

• 실제 경작 계획서 제출
• 1,000㎡ 이상 시 영농계획서 + 주소지 요건 검토
• 농업경영체 등록 여부 확인

☞ 농취증 없이 농지 매입하면 등기 불가 및 과태료 처분 대상입니다.

▣ 개발행위허가 – 건축 전 반드시 거쳐야 하는 관문

토지의 형질을 변경하거나 건축을 하려면 지자체로부터 개발행위허가를 받아야 합니다.

대상은 아래와 같습니다.

- 개발행위 유형:

• 건축물의 건축 또는 공작물 설치
• 토지의 형질 변경 (절토, 성토 등)
• 토석채취, 물건 적치
• 도로 개설, 구조물 설치 등

- 허가 시 제출 서류:

• 개발행위허가 신청서
• 토지이용계획확인서
• 설계도면, 주변 현황도, 위치도 등

☞ 개발행위허가 없이 착공하면 불법건축물로 철거 또는 고발될 수 있음

▣ 토지 분할·합병 – 실제 활용 목적에 따라 구조 조정

- 분할: 1필지를 여러 용도/면적으로 나누어 사용 예) 일부만 건축, 나머지 보유용

- 합병: 여러 필지를 한 개로 합쳐 효율적인 개발 및 양도 가능 예) 지분소유 → 단일화, 규모 확보 목적

- 신청 방법:

• 국토정보플랫폼(온라인), 시·군청 민원실
• 측량사무소에 대행 의뢰 가능
• 지적측량 후 변경 등기까지 약 1~2개월 소요

▣ 지목변경 신청 – 개발 완료 후 반드시 진행해야 할 절차

개발을 완료했어도 지목이 바뀌지 않으면 불법으로 간주되거나, 향후 처분·상속 시 불이익이 발생할 수 있습니다.

- 주로 발생하는 변경 사례:

• 임야 → 대지 (산지전용 후)
• 전/답 → 대지 (농지전용 후)
• 잡종지 → 도로, 주차장 등

- 신청 시기: 사용승인 후 60일 이내 신청 권장 (지목 미변경 시 세금·이행강제금 리스크)

▣ 실제 사례로 보는 행정 절차 누락의 위험

- 농취증 누락 : 농지 매입했으나 등기 불가 → 계약 무효 판결
- 개발행위허가 없이 착공 : 공정 중단 + 벌금 처분 + 사용승인 불가
- 지목변경 미신청 : 5년 보유 후 양도 시 여전히 ‘임야’로 인식 → 양도세 중과 적용

▣ 행정절차 진행 체크리스트

• 매입 전 : 농지일 경우 농취증 발급 계획 수립
• 개발 전 : 개발행위허가 여부 사전 검토
• 사업 구조 : 분할·합병 계획 반영
• 사용승인 후 : 지목변경 신청 철저히 처리

▣ 정리 요약

- 토지는 사고파는 것이 아니라 ‘행정으로 다스려야’ 활용 가능

- 실사용, 투자, 양도, 상속 모든 목적에서 농취증 → 개발행위허가 → 분할/합병 → 지목변경은 필수 순서입니다

☞ 땅을 움직이는 건 "돈이 아니라 인허가"입니다.

▣ 다음 편 예고

[토지 #9]에서는 토지 보유 중 반드시 관리해야 할
공시지가, 개별공시지가, 표준지공시지가의 차이와 세금 및 거래 가격에 미치는 영향을 상세히 분석해드립니다.