[토지 #5] 도로 접하지 않은 땅은 절대 사지 마라 – 맹지 리스크 완전정복

‘맹지’란 무엇인가?

맹지는 도로에 직접 접하지 않은 땅을 말합니다.

쉽게 말해, 차가 들어갈 수 없고 건축허가가 나지 않는 땅입니다. 지번상 존재하지만 현실적으로는 출입이 불가능하거나 진입 도로가 없는 토지죠.

공시지가가 낮고 가격도 저렴하지만, 막상 활용하려 하면 건축 불가, 매도 지연, 수용 불가 등 다중 리스크에 직면하게 됩니다.

도로 접하지 않은 땅은 절대 사지 마라 – 맹지 리스크 완전정복

▣ 법적으로 요구되는 도로 접함 조건

- 건축법 제44조에 따라 토지는 도로에 2m 이상 접해야 건축허가 가능합니다.
- 도로의 종류는 아래와 같이 인정됩니다:

• 지방도, 시도, 군도 등 공공도로
• 지적도에 등록된 ‘법정도로’
• 지방자치단체가 인정하는 ‘사도’ 중 일정 조건을 충족한 도로

☞ 따라서 건축이나 형질변경을 하려면, 도로 접함 여부는 ‘선결조건’입니다.

▣ 도로가 없는 땅의 위험성

리스크	설명
건축 불가	법적 도로에 접하지 않으면 건축허가 불가
형질변경 제한	도로 진입 불가 시 토지 형질변경도 거부됨
수용 제외	공익 수용 대상에서 제외되어 보상 못 받을 수 있음
매도 어려움	시장성 떨어짐, 장기 매물화 가능성 높음

▣ 도로가 없을 경우 해결 가능한 방법은?

1. 사도개설 협의 - 인접 토지주와 사도지정 협의 → 지자체 승인 필요
   - 사도개설 허가가 가능하면 일정 기준 내에서 건축 허용 가능

2. 지분 도로 매입 - 진입로로 활용 가능한 인접 토지의 일부 지분을 확보
  - 다만 사유지 공유로 인한 분쟁 위험 존재

3. 지자체 인허가 특례 활용 - 개발행위허가 대상에서 일정 요건 충족 시 지자체가 예외적으로 도로접함 인정 가능 (확인 필요)

▣ 현장에서 반드시 확인할 체크리스트

• 해당 토지가 법정도로 또는 지적도상 도로에 접하고 있는가?
• 지목은 무엇이며, 주변 도로 구조는 어떻게 되어 있는가?
• 현황도로가 있다면 법적으로 인정되는 도로인가?
• 인접 토지와의 통행권 분쟁 가능성은 없는가?
• 건축 가능 여부에 대해 지자체와 사전 협의했는가?

▣ 실제 사례 비교

- 맹지에 위치한 임야 계획관리지역이었으나 도로 접함 미확인 → 건축허가 거절 → 매입 후 5년째 매각 못하고 보유세만 납부 중

- 도로 접함 확인한 전 농막 설치 + 추후 전용 허가 가능성 확보 → 활용성과 유동성 높아 수익 실현 가능

▣ 정리 요약

- 맹지는 가격이 싸도 활용도와 환금성 모두 낮음

- 건축·개발 목적이라면 도로 2m 이상 접함 여부를 가장 먼저 확인

- 도로 없는 땅은 지자체 확인 없이 절대 계약하지 말 것
☞ 도로는 땅의 혈관이며, 접하지 않은 땅은 ‘숨 쉴 수 없는 자산’이 됩니다.

▣ 다음 편 예고

[토지 #6]에서는 토지 투자에 꼭 필요한 ‘지적도, 임야도, 토지이용계획도’ 3대 도면 읽는 법을 실제 예시와 함께 설명드립니다.