[토지 #2] 토지이용계획확인서 하나로 도로, 공원, 개발제한까지 본다

"지목은 대지인데 건축이 안 된다고요?"
"도로 옆 땅인데, 알고 보니 공원 예정지였네요."

겉보기엔 멀쩡한 땅인데 허가가 나지 않는 이유는 단 하나,
바로 토지이용계획확인서에 답이 있기 때문입니다.

토지이용계획확인서 하나로 도로, 공원, 개발제한까지 본다

1. 토지이용계획확인서란?

• 정의 : 해당 토지에 적용되는 법적·행정적 규제를 한눈에 보여주는 공문서
• 발급처 : 토지이음(www.eum.go.kr), 민원24, 시·군청 민원실
• 활용 목적 : 건축 가능 여부, 개발 제한 여부, 기반시설 예정 여부 등 ‘땅의 운명’을 결정하는 핵심 문서

2. 항목별 해석 가이드

항목명	확인 내용	유의 사항
용도지역	도시지역 / 관리지역 / 농림지역 / 자연환경보전지역	도시지역이 가장 유리하며, 비도시지역은 건축허가가 제한
용도지구	경관지구, 방재지구, 개발진흥지구 등	층수 제한, 건축물 용도 제한 등 적용될 수 있음
용도구역	개발제한구역, 수변구역, 취락지구 등	대부분 개발행위가 제한됩니다
지구단위계획 여부	도시계획이 수립된 구역인지 확인	세부 도로, 건폐율, 색채, 높이까지 조례로 정해질 수 있음
행위제한	도로, 공원, 학교 등 공공시설 예정지 포함 여부	수용 대상 토지일 수 있으며 장기 보유에 불리합니다

3. 실전 사례

사례 A: 건축불가 토지를 모르고 계약한 경우
지목은 ‘대지’였지만 개발제한구역으로 지정되어 있어 건축행위 불가.
결국 계약 파기, 위약금 발생.

사례 B: 도시지역 예정 토지 매입 후 시세 상승
계획관리지역에 있던 토지가 도시지역으로 전환됨.
이후 건축허가 가능해져 시세 2배 상승.

4. 체크리스트: 계약 전 반드시 확인할 5가지

항목	체크포인트
용도지역/지구	건축 가능 여부와 용적률, 건폐율에 결정적 영향
개발제한구역 여부	지정 시 거의 모든 건축행위가 금지됨
공공시설 예정지 포함 여부	도로, 공원, 학교 등으로 지정 시 수용 대상이 될 수 있음
지구단위계획 여부	별도 계획이 있으면 시·군 조례 기준 우선 적용
행위제한 구역 여부	수변구역, 문화재보호구역 등은 용도 변경이 어렵고 까다로움

 

5. 발급 방법

1. 포털에서 ‘토지이음’ 검색 → eum.go.kr 접속
2. 지번 입력 → ‘토지이용계획 확인’ 선택
3. PDF로 출력 가능 (공공기관 제출용 인정)
4. 전국 모든 토지에 대해 무료 발급 가능

 

< 결 론 >

토지를 살 때 가장 먼저 확인해야 할 건 ‘지목’도, ‘면적’도, ‘가격’도 아닙니다.
토지이용계획확인서입니다.

이 문서 하나로
- 건축 가능 여부
- 수용 가능성
- 향후 용도 변화 가능성까지
모두 확인할 수 있습니다.

계약 전에 단 5분, 확인만 해도 수천만 원 손해를 막을 수 있습니다.

 

다음 편 예고

[토지 #3]에서는 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역의 차이를 구분하고
각 지역에서 실제로 가능한 개발 행위와 주의할 점을 알려드립니다.