[토지 #1] 맹지, 도로 없는 땅을 사도 될까?

"가격은 싸고 위치도 괜찮은데 도로가 없다고요?"
"지적도엔 도로가 보이는데, 현장엔 아무것도 없습니다."
이처럼 인터넷에 떠도는 저가 토지 매물들 중 상당수가 바로 맹지입니다.

맹지란 ‘도로에 접하지 않은 땅’,
즉 사람이나 차량이 합법적으로 드나들 수 없는 토지를 말합니다.
오늘은 이 맹지의 정확한 개념, 실제 제한 사항, 활용 가능성, 투자 시 체크포인트까지
초보자도 실수하지 않도록 정리해드립니다.

맹지, 도로 없는 땅을 사도 될까?

1. 맹지란 무엇인가?

**맹지(盲地)**는
건축법상 도로에 접하지 않아 진입이 불가능한 땅입니다.

구분	내용
법적 정의	「건축법」 제44조에 따라 도로에 2m 이상 접하지 않은 토지
형태	사방이 타인 소유 토지로 둘러싸인 경우가 많음
주요 문제	건축허가 불가, 출입권 없음, 개발제한

맹지는 지적도상으로는 괜찮아 보여도,
실제 현장에서는 건축도 못하고, 차량도 진입하지 못하는 땅일 수 있습니다.

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2. 맹지의 유형별 정리

유형	설명
완전 맹지	모든 방향이 타 필지에 막혀 있는 경우
부분 맹지	사유지 도로에는 접하지만, 공적 도로에는 접하지 않음
도로 없는 접경지	도로로 보이는 땅이 실제로는 하천, 공터 등으로 도로 기능 없음

※ 도로와 맞닿아 있는 것처럼 보여도, 지목이 ‘도로’여야 하고, 폭도 4m 이상 확보되어야 실제 진입로로 인정됩니다.

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3. 맹지의 실전 리스크

1. 건축허가 불가
   → 접도요건 미충족 시 건축행위 자체가 불가
   → 주택, 창고, 농막 모두 설치 제한
2. 출입권 없음
   → 타인 토지를 통해야 출입 가능 → 분쟁 소지
   → '통행권 소송' 진행 시 수년 소요될 수 있음
3. 분할 불가, 담보 불가
   → 지목 변경이나 지분 분할 어려움
   → 금융권 감정가 하락 → 대출 불가

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4. 활용 가능성 판단 기준

항목	체크 내용
지적도 확인	도로 지목 필지에 2m 이상 직접 접하는지 확인
현황도 및 항공사진	실제 도로가 있는지, 진입 가능한지 실측 확인
토지이용계획	주변이 개발계획구역인지, 향후 도로 계획이 있는지
인접지 협의 가능성	인근 필지 소유자와 통행로 확보 가능 여부

※ 국토정보플랫폼, 토지이음, 스마트국토정보 앱 등을 통해 직접 확인 가능

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5. 실전 사례

사례 A: 통행권 확보에 성공한 맹지

• A씨는 맹지 매입 후 인접 토지 소유자와 협의해
  2m 도로 접도를 확보하고, 구청에 개발행위허가 신청 → 소형 창고 설치 성공

사례 B: 분쟁으로 매도조차 못한 맹지

• B씨는 농막용으로 맹지를 저가 매입했지만,
  진입할 길이 없고, 인접지와 갈등 지속
  → 결국 시세보다 낮은 금액에 되팔 수밖에 없었음

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6. 결론 :  맹지는 ‘가격’보다 ‘접도조건’이 먼저다

맹지는 무조건 나쁜 땅은 아닙니다.
하지만 접도 요건이 확보되지 않은 땅은 쓰임새가 거의 없고, 매각도 어렵습니다.
그렇기 때문에 맹지를 검토할 때는 반드시 다음을 확인해야 합니다.

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계약 전 반드시 확인해야 할 5가지

1. 등기부등본 → 지목과 소유자 확인
2. 지적도 → 접도 2m 이상 확보 여부
3. 항공사진 → 실제 도로 현황
4. 도시계획도 → 향후 도로 개설 가능성
5. 인접지 소유자 → 통행 협의 가능성

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다음 편 예고

[토지 #2]에서는 토지이용계획확인서 하나로 ‘도로, 공원, 개발제한’까지 확인하는 법을
실전 사례와 함께 정리해드립니다.