분양권도 ‘부동산’입니다
과거엔 분양권은 단순한 ‘권리’였지만,
지금은 세법상 부동산과 동일하게 간주되어
매매, 전매 시 양도소득세 등 각종 세금이 부과됩니다.
☞ 특히 보유 기간이 짧고 실제 거주가 불가능하기 때문에
세율과 과세 방식이 불리할 수밖에 없습니다.
▣ 1. 분양권 전매 시 세금 구조 요약
항목 | 적용 세금 |
양도소득세 | 보유기간과 무관하게 기본 45% 중과세율 적용 (일반과세 불가) |
주민세 | 양도세의 10% 추가 |
취득세 | 당첨 후 잔금 납부 시 납부 (보통 1~3%) |
증여세 | 가족 간 분양권 거래 시 증여로 간주 가능 |
단기 양도세 중과세율 45%가 적용됩니다.
▣ 2. 실전 사례로 보는 분양권 양도세 계산
예시:
- 분양권 분양가: 4억 원
- 전매가: 6억 원
- 양도차익: 2억 원
계산:
- 양도소득세: 2억 × 45% = 9,000만 원
- 주민세(10%): 900만 원
- 총 세금 = 9,900만 원
☞ 2억 벌고, 세금으로 거의 1억 납부하게 되는 구조
▣ 3. 가족 간 거래는 증여세 위험
- 부모와 자녀 간 저가에 분양권 매매 시
→ 증여 간주되어 증여세 10~50% 부과 - 국세청은 분양권 거래에 대해 실거래가 미달 시 철저히 검증
√ 감정평가 없이 거래하면 증여세 추징 가능성 높음
▣ 4. 분양권은 보유세 대상도 됩니다
- 준공 전이라도 취득세와 종부세 과세 대상
- 특히 다주택자는 분양권도 포함되어
종합부동산세 중과 대상이 될 수 있음
√ 분양권은 보유만 해도 세금, 팔아도 세금,
넘겨줘도 세금이 붙는 세금 사각지대 없음
▣ 5. 분양권 세금 리스크 피하는 팁
√ 가급적 입주 후 일반 주택으로 전환 후 매도
→ 장특공제, 일반세율 가능 (보유+거주 충족 시)
√ 전매 시기 조절: 계약금만 납부한 상태에서 매도 시
→ 취득세 없이 양도 가능하지만, 실익은 적음
√ 가족 간 거래 시 ‘시가거래 기준’ 철저히 준수
▣ 한 줄 정리
☞ “분양권은 세금 측면에서 가장 민감한 자산입니다.
짧게 가져가면 중과세, 가족에게 넘기면 증여세, 들고 있어도 보유세.
전략 없는 접근은 곧 ‘세금 리스크’입니다.”
이 글은 개인적 정보 공유 목적이며, 정보 제공을 위한 개인적인 관찰과 해석을 바탕으로 구성되어 있으므로 세법 개정 등에 따른 변동사항에 대해서는 반드시 전문가와 상의하시기 바라며, 모든 최종 판단은 '독자의 책임 '임을 알려드립니다.
다음 회차는 [부동산세금 #8]
임대소득 신고, 어디까지 해야 할까? (월세 vs 전세)
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