[부동산세금 #5] 종합부동산세, 나도 대상일까? (기준과 대응 전략)

‘재산세랑 뭐가 달라요?’ – 종부세의 정체

재산세는 각 부동산별로 개별 부과되는 세금이고,
종부세는 개인이 보유한 전국 주택(또는 토지 등)의 합산 금액이
기준을 초과하면 별도로 부과되는 중복 세금입니다.

☞ 즉, 재산세 내고 끝난 줄 알았는데
 보유 자산 총합이 일정 기준 넘으면 종부세도 따로 나옵니다.

종합부동산세, 나도 대상일까? (기준과 대응 전략)

▣ 1. 종부세 과세 기준 요약

구분	기준금액	대상
1세대 1주택자	공시가격 12억 원 초과	주택 합산
다주택자·법인	공시가격 6억 원 초과	합산 기준 강화됨

√ 다주택자는 조정지역 여부, 주택 수에 따라 중과세율 적용
√ 상가, 토지는 별도 과세 (종합합산 vs 별도합산)

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▣ 2. 공시가격 기준? 실거래가 아님?

네, 종부세는 실거래가가 아닌 공시가격 기준입니다.
2024년 기준, 공동주택의 공시가격은 실거래가의 60~70% 수준
☞ 공시가 12억이면, 실거래가는 대략 18~20억 이상

√  부동산 공시가격 확인

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▣ 3. 세율 구조 – 누진 과세 + 중과세율 존재

과세표준	세율
0~3억 원	0.5%
3억~6억 원	0.7%
6억~12억 원	1.0%
초과 시	최대 6.0%까지 누진 적용

√  조정대상지역의 다주택자는 중과세율(최고 6%) 적용

☞ 실제 세액은 공제, 공정시장가액 비율, 세부담 상한 등으로 달라짐

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▣ 4. 어떤 사람에게 실제로 부과될까? (예시)

사례 A – 공시가격 10억 원 1주택 보유
→ 종부세 대상 아님 (12억 이하)

사례 B – 6억 원 주택 2채 보유 (조정지역 포함)
→ 합산 12억 초과 + 다주택자 → 종부세 대상

사례 C – 법인 명의로 주택 보유
→ 무조건 종부세 부과 (금액 관계 없이)

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▣ 5. 절세 전략 – 보유구조와 명의가 답이다

√  세대 분리로 합산 회피 (단, 생계 독립 요건 필수)
√  부부 공동명의 분산 → 인당 기준 적용 가능
√  임대주택 등록 시 공제 및 감면 요건 확보 가능성 있음
√  증여·양도 통한 보유 수 조정 시뮬레이션 활용

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▣ 한 줄 정리

☞ “종부세는 ‘보유세의 끝판왕’
 단지 가진 집 수만이 아니라, 가치와 명의구조에 따라
 세금이 수백만 원 단위로 갈릴 수 있다.”

이 글은 개인적 정보 공유 목적이며, 정보 제공을 위한 개인적인 관찰과 해석을 바탕으로 구성되어 있으므로 세법 개정 등에 따른 변동사항에 대해서는 반드시 전문가와 상의하시기 바라며, 모든 최종 판단은 '독자의 책임 '임을 알려드립니다.

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다음은 [부동산세금 #6]
증여세와 상속세, 집을 미리 넘길수록 유리할까?