[부동산세금 #4] 양도소득세 계산법 – 장특공제와 보유기간의 핵심

집을 팔면 생기는 세금, ‘양도소득세’

양도소득세는 집값이 오른 만큼 벌었다고 간주해 과세하는 세금입니다.
단순히 “집을 팔았으니 내는 세금”이 아니라,
얼마나 오래 보유했는지, 실제 거주했는지에 따라
세금 부담이 크게 달라질 수 있습니다.

양도소득세 계산법 – 장특공제와 보유기간의 핵심

▣ 1. 양도소득세 계산 5단계 공식

양도가액   – 취득가액   – 필요경비   = 양도차익   → 양도차익   – 장기보유특별공제   = 과세표준   → 과세표준 × 세율 = 산출세액

☞ 세율은 6~45%까지 누진세율 구조이며,
 고가주택 또는 다주택자는 중과세율이 적용될 수 있습니다.

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▣ 2. 장기보유특별공제(장특공제)란?

• 일정 기간 이상 부동산을 보유하면,
  양도차익 일부를 공제해주는 제도
• ‘보유기간 공제’ 또는 ‘보유+거주기간 공제’로 나뉩니다.

구분	적용대상	최대 공제율	비고
보유기간만 기준	일반 토지·건물	15년 이상 → 30%	실거주 필요 없음
보유 + 거주 기준	1세대 1주택	10년 이상 → 40%	거주 10년 포함 필요

√ 장특공제는 연 2~4%씩 누적, 
   1주택자는 최대 40%까지 양도차익 공제 가능

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▣ 3. 실전 계산 예시 – 단독 1주택자 양도

• 매도금액: 9억 원
• 취득금액: 4억 원
• 필요경비: 3천만 원
• 보유+거주: 10년
• 장특공제율: 40%

① 양도차익 = 9억 – 4억 – 0.3억 = 4.7억
② 공제 = 4.7억 × 40% = 1.88억
③ 과세표준 = 2.82억 → 세율 적용 후 세금 산정

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▣ 4. 고가주택 기준: 12억 초과분만 과세

• 실거래가 12억 원 이하: 전액 비과세 가능
• 12억 초과 시, 초과분 양도차익에만 과세

√  고가주택도 보유+거주 요건 충족 시 장특공제 가능
☞ 단, 과세 대상이 줄어드는 것일 뿐 전체 면세는 아님

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▣ 5. 주의해야 할 3가지 포인트

√  일시적 2주택 상태라도 비과세 특례가 적용되면
 장특공제는 계속 인정됨

√  장특공제율은 연도별로 다르게 개정될 수 있으니
 매도 전 시뮬레이션 필수

✅ 실거주 여부에 따라 공제율이 급변 →
 거주 기간 증빙 서류 확보 중요 (전입신고, 공과금 영수증 등)

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▣ 한 줄 정리

☞ “양도세 계산은 단순히 ‘얼마 벌었나’가 아니다.
 얼마나 오래, 얼마나 실제로 살았느냐에 따라 세금이 수천만 원 차이날 수 있다.”

이 글은 개인적 정보 공유 목적이며, 정보 제공을 위한 개인적인 관찰과 해석을 바탕으로 구성되어 있으므로 세법 개정 등에 따른 변동사항에 대해서는 반드시 전문가와 상의하시기 바라며, 모든 최종 판단은 '독자의 책임 '임을 알려드립니다.

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다음 회차는 [부동산세금 #5]
종합부동산세, 나도 대상일까? (기준과 대응 전략)