[부동산세금 #8] 임대소득 신고, 어디까지 해야 할까? (월세 vs 전세)

임대소득도 과세 대상입니다

“전세는 월세가 아니니까 세금 안 낸다?”
“작은 금액은 신고 안 해도 된다?”
→ 이제는 모두 오해입니다.

2020년부터 연간 임대소득 200만 원 초과 시 무조건 과세,
금액과 형태에 관계없이 전월세 모두 신고 대상입니다.

임대소득 신고, 어디까지 해야 할까? (월세 vs 전세)

▣ 1. 과세 기준: 1주택자 vs 다주택자

구분	1주택자	2주택 이상
월세	과세 대상 아님 (비과세)	과세 대상 (기본공제 후)
전세	비과세 (보증금 운용 이자 없음)	보증금 3억 초과 시 간주임대료 과세

√ 1주택자는 월세도 비과세지만,

 2주택 이상 보유 시 전세 보증금도 과세 가능

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▣ 2. 월세 소득세 계산 구조 (기본공제 후 과세)

• 연간 임대수입 – 필요경비 – 기본공제(200만 원)
  → 과세표준 × 6.6~45% 세율
  ※ 선택 가능: 종합과세 또는 분리과세(14%)

√  기본공제는 임대소득 전체 기준 200만 원 (1인 기준)
√  분리과세 선택 시, 세율은 고정 14% (지방세 포함 15.4%)

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▣ 3. 전세는 왜 과세되나요? (간주임대료 개념)

• 전세는 매달 임대료가 없지만,
  보증금을 운용해 수익을 얻는 것으로 간주
  → 이를 간주임대료라 하며 세금 부과

√  보증금 합계 – 3억 원 초과분 × 정기예금 이자율(2024년 약 2.8%)
→ 이를 수익으로 보고 과세

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▣ 4. 실전 예시 – 2주택자 전세 + 월세

• 전세 보증금 5억 원 → 간주임대료 약 56만 원/월 (연간 672만 원)
• 월세 수입: 100만 원/월 → 연간 1,200만 원
• 기본공제 후 총 과세소득: 약 1,872만 원

√  종합과세 선택 시 → 다른 소득과 합산 과세
√  분리과세 선택 시 → 1,872만 원 × 14% = 262만 원

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▣ 5. 신고 안 하면 어떤 불이익이?

√  무신고 가산세 20% + 납부지연 가산세
√  세무서에서 ‘전월세 신고제’ 데이터로 추적 가능
√  추징 시 과세 기간 5년간 소급 적용

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▣ 6. 절세 팁 요약

• 부부 공동명의 분산 신고 → 각자 200만 원 공제
• 기타 경비 최대한 반영 (중개수수료, 관리비 부담, 수선비 등)
• 간주임대료 피하려면 보증금 3억 원 이하 유지
• 종합소득 높다면 → 분리과세 전략 활용

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▣ 한 줄 정리

☞ “이제 임대소득은 숨길 수 없습니다.
 작은 금액이라도 정확하게 신고하고, 전략적으로 절세하는 것이
 현명한 임대인의 기본입니다.”

이 글은 개인적 정보 공유 목적이며, 정보 제공을 위한 개인적인 관찰과 해석을 바탕으로 구성되어 있으므로 세법 개정 등에 따른 변동사항에 대해서는 반드시 전문가와 상의하시기 바라며, 모든 최종 판단은 '독자의 책임 '임을 알려드립니다.

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다음 회차는 [부동산세금 #9]
분양권 전매 시 주의사항과 세금 구조