[부동산세금 #9] 분양권 전매 시 주의사항과 세금 구조

분양권, 이제는 ‘부동산’입니다

2021년 이후 분양권은 더 이상 단순한 권리가 아닌
‘부동산’으로 과세되는 자산으로 분류됩니다.

☞ 그 결과, 양도세, 종부세, 취득세, 증여세 등
 다양한 세금의 영향을 받게 됩니다.

분양권 전매 시 주의사항과 세금 구조

▣ 1. 분양권 전매 시 양도세 구조

항목	적용 세율 (2024년 기준)
1년 미만 보유	70%
2년 미만 보유	60%
2년 이상 보유 (일반)	기본세율 (6~45%)
조정대상지역 다주택자	중과세율 최대 75%까지

√ 2023년 세법 개정 후, 1년 미만 보유 시 최대 70% 중과
√ 2년 이상 보유 시 일반세율 전환, 단 분양권은 대개 실입주 전 매도 → 대부분 중과 적용

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▣ 2. 전매 제한 풀린 뒤, 팔아도 괜찮을까?

☞ “전매 제한이 풀렸다고 다 파는 건 위험할 수 있습니다.”

• 입주 전 전매는 실거주 실현 불가 → 보유요건 미충족
• 거래량 몰릴 경우 가격 조정기 진입
• 양도차익이 크면 중과세율로 이익 대부분 환수됨

√  실거래가 대비 양도차익이 3천만 원 이상일 경우
 세금으로 절반 넘게 가져갈 수 있음

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▣ 3. 취득세와 보유세도 주의 대상

항목	세금
취득세	중도금 완납 시점에 부과 (일반 1~3%, 다주택자 8%)
종합부동산세	분양권도 보유세 산정 대상 포함됨

√  분양권 상태에서도 종부세 대상이 될 수 있음
→ 보유세 부담까지 감안한 전략 필요

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▣ 4. 가족 간 거래는 ‘증여 간주’ 위험

• 분양권을 가족에게 시세보다 낮게 매도할 경우
  → 국세청은 ‘사전 증여’로 간주하여 증여세 추징
• 정상가액 거래 입증이 어려우면 가산세 포함 추징

√  분양권도 실거래가 기준 중요
√  증여세율은 10~50% 누진적용

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▣ 5. 실제 사례로 본 ‘세금 폭탄’

사례:

• 분양가 5억 원 → 전매가 7억 원
• 양도차익: 2억 원
• 1년 이내 전매 시 양도세: 2억 × 70% = 1.4억 원
• 주민세(10%): 1,400만 원
  → 실수익은 6,000만 원 수준

√  차익 2억 원 → 실제 수령은 30% 수준

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▣ 6. 분양권 전매 전략 요약

• 전매 제한 해제 후라도 매도 시점과 보유 기간 체크 필수
• 실입주 후 2년 이상 보유 시 일반세율 가능
• 분양권 거래 시 계약서·세금 계산서 보관 철저
• 가족 간 거래 시 감정평가서 등으로 적정가 입증해야 안전

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▣ 한 줄 정리

☞ “분양권은 가장 많은 세금이 걸려 있는 부동산입니다.
 전매 차익만 보지 말고, ‘보유기간, 과세구조, 실제 수령액’을 모두 고려해야
 진짜 수익을 지킬 수 있습니다.”

이 글은 개인적 정보 공유 목적이며, 정보 제공을 위한 개인적인 관찰과 해석을 바탕으로 구성되어 있으므로 세법 개정 등에 따른 변동사항에 대해서는 반드시 전문가와 상의하시기 바라며, 모든 최종 판단은 '독자의 책임 '임을 알려드립니다.

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다음 회차는 [부동산세금 #10]
절세 전략의 모든 것 – 상황별 시뮬레이션 비교