부동산 완전정복60 [청약·입주 #9] 분양권 전매 시 주의사항과 세금 구조 “분양권도 팔 수 있다는데, 세금은 얼마나 나올까?”청약 당첨 후, 사정이 생겨서 입주 전에 분양권을 팔고 싶은 상황이 종종 생깁니다.하지만 분양권은 부동산과 세금 규정이 전혀 다릅니다.☞ 전매 가능 시점부터 세금까지,제대로 몰랐다가는 양도세 폭탄을 맞을 수 있습니다.▣ 분양권이란?분양권은 아직 완공되지 않은 신축주택에 대한 계약상 권리를 말합니다.‘계약서만 있고, 실물은 없는’ 상태죠.입주 전까지는 ‘부동산’이 아니라 ‘권리’로 분류등기 완료 전까지는 실체 없는 계약 상태☞ 따라서 거래 시에도 매매가 아닌 ‘권리 양도’ 형태로 처리됩니다.▣ 전매는 언제부터 가능할까?지역 및 유형에 따라 제한이 다릅니다. 지역/유형 전매제한 기간 수도권 공공분양5~10년수도권 민영분양1~10년 (투기과열지구: 최장 1.. 2025. 7. 17. [건축 #10] 내 건물에 불법 증축이 있을까? 확인과 대응법 겉보기엔 멀쩡한데 “불법입니다?"건축물 거래나 리모델링을 준비할 때“이 부분은 불법 증축이네요”라는 말을 듣는 경우가 많습니다.☞ 불법 증축 여부는 겉모습만 봐선 알 수 없습니다.☞ 법적 도면과 실제 상태를 비교해야만 판단이 가능합니다.▣ 불법 증축의 정의 건축법에서 허가나 신고 없이 면적 또는 구조를 추가한 경우주요 유형 :허가 없이 층수 추가옥상 위 컨테이너 설치창고, 화장실, 발코니 등 외부공간 무단 확장용도 변경 (예: 주택 → 상가)☞ 신고되지 않은 면적이 생겼다면 대부분 불법 증축▣ 불법 증축 여부 확인 방법건축물대장 열람시청, 구청 또는 정부24에서 가능주요 정보: 층수, 면적, 용도, 구조 등현황도 vs 대장 비교건축사, 감정평가사 등을 통해 실측도면과 실제 건물 비교해 면적·위치 불일치 .. 2025. 7. 17. [부동산세금 #7] 분양권 전매 시 세금 폭탄 피하는 법 분양권도 ‘부동산’입니다과거엔 분양권은 단순한 ‘권리’였지만,지금은 세법상 부동산과 동일하게 간주되어매매, 전매 시 양도소득세 등 각종 세금이 부과됩니다.☞ 특히 보유 기간이 짧고 실제 거주가 불가능하기 때문에 세율과 과세 방식이 불리할 수밖에 없습니다.▣ 1. 분양권 전매 시 세금 구조 요약 항목 적용 세금 양도소득세보유기간과 무관하게 기본 45% 중과세율 적용 (일반과세 불가)주민세양도세의 10% 추가취득세당첨 후 잔금 납부 시 납부 (보통 1~3%)증여세가족 간 분양권 거래 시 증여로 간주 가능√ 2021년 이후 분양권은 ‘부동산’으로 정의되어 단기 양도세 중과세율 45%가 적용됩니다.▣ 2. 실전 사례로 보는 분양권 양도세 계산예시:분양권 분양가: 4억 원전매가: 6억 원양도차익: 2억 원계산:.. 2025. 7. 16. [단지내상가 #8] 분양형 상가 계약서 체크리스트 (실전 조항 해설) ▣ 계약서 내용은 ‘단지의 미래’와 직결됩니다"계약할 땐 문제없다 했는데, 나중에 보니 상가구획이 바뀌었네요.""관리비 부과 기준이 이상해서 계속 분쟁이 납니다."☞ 단지 상가는 공동구조물인 만큼,상가별 권리, 분담, 책임 조항이 명확해야 분쟁을 피할 수 있습니다.▣ 체크리스트 ① 분양면적과 전용면적 비율전용면적: 실제 사용할 수 있는 면적공용면적: 계단, 복도 등 공유 공간 포함√ 전용률이 40% 이하라면 과도한 공용 부담 구조일 수 있음☞ 계약서에는 반드시 정확한 면적표 기재 여부 확인▣ 체크리스트 ② 임대차 관련 조항 존재 여부일부 분양계약서에 임대 우선권, 세입자 계약 제한 조항이 포함됨조기 수익화 시도 차단 요소로 작용할 수 있음√ “계약 후 즉시 임대 가능” 여부를 문서로 명확히 해야 향후 .. 2025. 7. 16. [청약·입주 #8] 전매제한, 거주의무, 실거주의무 요약정리 “청약 당첨됐다고 바로 팔 수 있을까?”많은 분들이 청약 당첨만 되면 자유롭게 거래가 가능하다고 생각합니다.하지만 요즘 분양시장에는 전매제한, 거주의무, 실거주의무라는 3단계 족쇄가 동시에 걸려 있는 경우가 많습니다.☞ 당첨은 시작일 뿐, 이후 몇 년간 아무것도 못 하고 묶여 있을 수 있다는 것, 반드시 미리 파악해야 합니다.▣ 전매제한이란?전매란 분양받은 권리를 타인에게 파는 행위입니다.전매제한은 이 권리를 일정 기간 동안 금지하는 조치입니다.적용 기준:투기과열지구: 10년까지 가능조정대상지역: 3년까지 가능비규제지역: 6개월~1년유형에 따라 차이 발생: 주택유형 전매제한 기간 공공분양5~10년민영분양1~10년 (지역·청약 유형에 따라 다름)☞ 당첨 이후 전매제한 기간 중 거래 시 무효처리 +.. 2025. 7. 16. [건축 #9] 증축, 개축, 재건축의 차이와 절차 정리 같은 공사인데 명칭이 다른 이유는?건물을 고치거나 바꾸려 할 때“이건 증축입니다”, “이건 재건축 허가 받아야 합니다”라는 말을 들은 적 있으실 겁니다.☞ 왜 같은 ‘공사’인데 명칭이 달라지는 걸까요?그 이유는 단 하나, 건축법 적용이 다르기 때문입니다.각 용어는 허가, 세금, 구조요건 등모든 조건에 영향을 미칩니다.▣ 증축이란? 기존 건물에 면적을 추가로 늘리는 행위옆으로 덧붙이거나 위로 층수를 올리는 경우기존 건물의 골조와 주 구조는 그대로 유지허가 대상이며, 건폐율·용적률 재산정예: 단독주택 2층에 1개 층 추가 → 증축 상가 건물 뒤편 창고 추가 → 증축☞ 현황 건물 + 증축면적 = 전체 건축면적으로 간주▣ 개축이란? 기존 건물을 철거 후 동일한 규모·형태로 다시 짓는 행.. 2025. 7. 16. 이전 1 2 3 4 5 ··· 10 다음 반응형
