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부동산 완전정복60

[부동산세금 #3] 취득세는 언제, 얼마나 내나요? (실전 사례로 이해하기) 집을 사자마자 내야 하는 첫 세금, ‘취득세’집을 사면 등기하기 전 반드시 내야 하는 것이 바로 취득세입니다.“취득가의 1~3% 아니야?”라고 생각하신다면절반만 아신 겁니다.☞ 주택 수, 조정지역 여부, 법인 명의, 증여인지 매매인지에 따라 세율은 1.1%부터 13.4%까지 다양하게 바뀝니다.1. 기본 세율: 1주택자의 경우실거래가 6억 원 이하: 1.0%6억~9억 원: 2.0%9억 원 초과: 3.0%√ 여기에 지방교육세(0.1~0.3%)와 농어촌특별세 등이 붙어 실질 총세율은 약 1.1%~3.5% 수준2. 다주택자는 중과세율 적용 조정대상지역 여부 주택 수 취득세율 비조정지역2주택1~3% (기본)조정지역2주택8%조정지역3주택 이상12%법인 명의 취득전국12%※ 여기에 지방교육세 등 포함 시 총세율 .. 2025. 7. 12.
[단지내상가 #4] 공실 리스크를 낮추는 5가지 체크포인트 “임대가 안 나가요…”의 공포는 실제다단지 상가에 투자한 사람들 대부분이 겪는 고민,바로 공실 상태에서 임대가 안 나가는 것입니다.☞ 공실이 3개월 이상 지속되면예상 수익률은 무너지고, 고정 지출은 계속 발생합니다.이 문제를 사전에 줄이기 위한 핵심 체크포인트 5가지,지금 정리해보겠습니다.▣ 1. 1층 상가라고 모두 임대가 잘 되는 건 아니다✅ “1층은 임대 잘 되겠지”라는 착각은 금물 → 1층이라도 진입로에서 안 보이는 곳,  단지 내 동선에서 소외된 구역은 공실 장기화☞ 노출도와 실제 유동 인구 동선이 핵심입니다.분양사 측 설명보다, 현장 배치도와 예비 입주민 커뮤니티 분석이 더 정확합니다.▣ 2. 단지 세대 수와 경쟁 상가 수를 함께 본다300세대 이하 소형 단지는 상가 자생력이 약할 수 있음동일 .. 2025. 7. 12.
[청약·입주 #4] 생애최초 vs 신혼희망타운, 어떤 조건이 더 유리할까? “둘 다 가능한데, 뭐가 더 유리할까?”생애최초 특별공급과 신혼희망타운은 젊은 무주택 실수요자에게 가장 인기 있는 청약 제도입니다.특히 맞벌이 부부나 결혼을 앞둔 예비부부라면 두 제도 모두 조건이 될 수 있는데, 막상 신청하려면 “어느 쪽이 더 유리할까?”라는 고민이 시작됩니다.☞ 둘 다 무주택 실수요자를 위한 청약제도지만,소득 기준, 자산 요건, 당첨 방식이 전혀 다릅니다.▣ 생애최초 특별공급이란?생애 최초로 주택을 구입하는 무주택 세대주에게공공·민영 분양에서 일정 비율 우선 공급자격 요건:무주택 세대주5년 이상 소득세 납부 이력혼인 중이거나, 부양가족 1명 이상소득 기준: 도시근로자 월평균 130% 이하(2024년 기준, 3인 가구 약 866만 원 수준)자산 기준: 부동산 3.17억 이하, 자동차 4.. 2025. 7. 12.
[건축 #5] 조례 vs 건축법, 어떤 기준이 우선일까? 중앙법과 지자체 조례가 다르면 무엇이 우선인가?건축허가를 받으러 갔더니,“법에는 된다고 되어 있는데 조례상 불가합니다.”“이건 조례에서만 허용되는 조건입니다.”☞ 바로 이 순간, 조례 vs 건축법 우선순위 문제가 발생합니다.▣ 조례란 무엇인가?지방자치단체가 해당 지역에 맞춰 따로 제정한 법규국회가 제정한 건축법은 ‘중앙법’각 시·군·구가 만든 건축 관련 조례는 ‘지방 규정’조례는 건축법의 위임 하에 ‘보완적 또는 강화적’ 적용☞ 법적 위계상 건축법 > 조례지만, 현장에서는 조례 기준이 우선 적용되는 경우가 많음▣ 법과 조례가 상충될 때 실제 우선순위 상황 적용 우선 건축법에 허용 / 조례에 불허조례가 우선 (강화 가능)건축법에 불허 / 조례에 허용건축법 우선 (완화 불가)☞ 조례는 중앙법을 넘어서.. 2025. 7. 12.
[부동산세금 #2] 1세대 1주택 비과세, 조건 까다로운 이유는? 집 한 채만 있어도 세금이 나올 수 있다?많은 분들이 이렇게 생각합니다.“나는 집이 하나인데 왜 세금이 나와요?”☞ 핵심은 단순히 집 개수가 아니라 ‘요건 충족’ 여부입니다.‘1세대 1주택 비과세’는 3가지 큰 조건을 동시에 충족해야 적용됩니다.▣ 1. ‘1세대’의 정의부터 확실히 알아야세대란? 주민등록상 동일 세대 + 생계를 같이 하는 가족배우자, 미성년 자녀 포함 여부 중요세대원 중 한 명이라도 다른 주택 소유 시 ‘1세대’로 인정 안 됨☞ 부모님 집에 전입만 해도 세대 분리 안 되는 경우 있음√ 전입신고 + 생계 독립까지 갖춰야 세대 분리 인정▣ 2. ‘보유기간 + 거주기간’ 모두 충족해야 비과세 구분 요건 보유기간최소 2년 이상 보유 (비조정지역)거주기간조정대상지역은 2년 이상 실거주 필수√ .. 2025. 7. 11.
[단지내상가 #3] 상가 수익률 계산, 이 정도는 반드시 알고 시작하자 상가 투자, 결국 숫자로 말한다“좋아 보이길래 분양받았다가 2년째 공실입니다.”“세입자가 매달 임대료는 주지만 수익률은 은행보다 못하네요.”상가 투자의 성공 여부는 입지도, 업종도 아닌 ‘수익률’이 최종 판단 기준입니다.문제는… 계산은 안 해보고 투자하는 경우가 대부분이라는 것.▣ 기본 수익률 계산 공식1. 연간 수익률 (단순 수익률) → 연간 임대수익 ÷ 분양가 × 100  = (월 임대료 × 12) ÷ 분양가 × 1002. 실수익률 (운영비 포함) → (연 임대수익 – 연간 관리비 등 비용) ÷ 총 투자금액 × 100☞ 총 투자금액에는 취득세, 중개보수, 인테리어비, 기타 부대비용 포함▣ 실전 예시 – 수익률 계산해 보기분양가: 4억 원월 임대료: 120만 원월 관리비: 20만 원부대비용: 2천만 원.. 2025. 7. 11.
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