[단지내상가 #3] 상가 수익률 계산, 이 정도는 반드시 알고 시작하자

상가 투자, 결국 숫자로 말한다

“좋아 보이길래 분양받았다가 2년째 공실입니다.”
“세입자가 매달 임대료는 주지만 수익률은 은행보다 못하네요.”

상가 투자의 성공 여부는 입지도, 업종도 아닌 ‘수익률’이 최종 판단 기준입니다.
문제는… 계산은 안 해보고 투자하는 경우가 대부분이라는 것.

상가 수익률 계산, 이 정도는 반드시 알고 시작하자

▣ 기본 수익률 계산 공식

1. 연간 수익률 (단순 수익률)
 → 연간 임대수익 ÷ 분양가 × 100
  = (월 임대료 × 12) ÷ 분양가 × 100

2. 실수익률 (운영비 포함)
 → (연 임대수익 – 연간 관리비 등 비용) ÷ 총 투자금액 × 100

☞ 총 투자금액에는 취득세, 중개보수, 인테리어비, 기타 부대비용 포함

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▣ 실전 예시 – 수익률 계산해 보기

• 분양가: 4억 원
• 월 임대료: 120만 원
• 월 관리비: 20만 원
• 부대비용: 2천만 원

단순 수익률 = (120만 × 12) ÷ 4억 × 100 = 3.6%
실수익률 = ((120만 – 20만) × 12) ÷ (4억 + 2천만) × 100 = 2.86%

☞ 실제 수익률은 단순 수익률보다 항상 낮게 나오며,
공실 가능성과 임대료 인상 가능성도 함께 고려해야 합니다.

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▣ 은행 금리보다 높은가?

• 2024년 기준 정기예금 금리는 약 3.3%
• 단지 내 상가 실수익률이 3.5% 이상이면 준수한 수준
• 단, 공실 2개월만 발생해도 수익률은 1% 가까이 감소

☞ 매입 전, 보수적인 시뮬레이션을 해보는 것이 필수입니다.

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▣ 이런 착각은 조심!

☞ “분양가는 낮고, 임대료는 높으니 수익률 높겠지?”
 → 주변 시세보다 높게 분양된 경우 많음 (허위 임대 조건 주의)

☞ “세입자 들어왔으니 문제없어”
 → 1년 계약 후 공실 전환 사례 빈번. 장기 임대 지속성 검토해야

☞#4 “5층인데 싸니까 오히려 기회?”
 → 고층 상가는 접근성·집객력 약해 실수익률 저조

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▣ 투자 전 수익률 3단계 점검

1. 기대수익률 계산 (현재 기준)
2. 공실 리스크 반영 시나리오 (1~3개월 공실 포함)
3. 미래 수익률 예측 (임대료 상승 or 하락 포함)

☞ 이 3단계 계산을 통해
‘버텨도 되는 투자’인지, ‘물릴 가능성이 높은 매입’인지 판단이 가능합니다.

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