[단지내상가 #6] 상가 권리금, 무조건 피해야 할까? 합리적 판단 기준

권리금, 사라진 게 아니라 ‘진화’했다

예전엔 권리금 하면 무조건 부정적인 이미지였지만,
지금은 상가 가치의 일부로 자연스럽게 포함되는 경우가 많습니다.

문제는 ‘합리적’이냐, ‘부풀려진 거품’이냐입니다.

상가 권리금, 무조건 피해야 할까? 합리적 판단 기준

▣ 권리금의 종류, 정확히 알아두자

구분	내용
시설권리금	인테리어, 집기류 등 설비에 대한 대가
영업권리금	장소·상권에서 누적된 매출 기반의 기대 수익
바닥권리금	별도 시설 없이도 상가 자체 가치로 형성된 권리금

☞ 투자자는 이 권리금이 '왜 붙었는지'의 논리를 따져야 합니다.

감정이 아닌 수익성과 구조로 판단하는 것이 핵심입니다.

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▣ 무조건 피해야 할 권리금 3가지

1. 매출 실적 없이 “자리값”만 주장하는 경우
2. 임대차 계약 갱신기한이 얼마 남지 않은 상가
3. 입지 분석이 안 된 소규모 유동상가 (골목형)

  √  ‘권리금 = 손해’가 아닙니다.
☞ 근거 없는 권리금이 문제인 것입니다.

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▣ 권리금 지불이 ‘합리적’인 경우는?

• 안정적 매출이 증빙 가능하고
• 중장기 임대차 계약이 보장되어 있으며
• 동일 업종 입점 난이도가 높은 경우

예) 학원가 중심지, 병원·약국 상권, 브랜드 입점 안정매장 등은
 프리미엄 가치로 작용할 수 있습니다.

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▣ 단지내 상가에서 권리금은 어떻게 작용하나?

• 신규 분양 상가는 권리금이 없음 (초기 직접 창업 시 유리)
• 준공 후 수년 지난 단지에서는
   ☞ 생활밀착 업종 중심으로 권리금 형성
   ☞ 특히 ‘1층 입구 앞 약국’ 같은 자리는 권리금이 높게 형성됨

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▣ 권리금 협상 전 체크할 5가지

√  최근 6개월 매출자료 확보
√  세입자 교체 이력 및 계약 만기 확인
√  인근 상가 권리금 시세 비교
√  동일 업종 경쟁 점포 유무
√  추후 임대차보호법에 따른 권리금 회수 가능 여부

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▣ 한 줄 정리

☞ “권리금은 위험한 게 아니라, 분석 없는 권리금이 위험하다.”
객관적인 자료와 수익구조 분석이 병행된다면,
권리금은 오히려 기회의 지표가 될 수도 있습니다.

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