[단지내상가 #7] 유치권, 전대차, 불법용도변경… 법적 리스크 점검

이런 법적 리스크, 투자자들이 놓치기 쉽습니다

"권리금까지 주고 상가 인수했는데, 나중에 보니 불법 증축이라 영업정지 당했습니다."
"좋은 자리에 싸게 나왔길래 샀는데, 알고 보니 유치권 행사 중이었습니다."

단지 내 상가는 안정적으로 보이지만,
매입 전 법적 리스크 확인은 필수 절차입니다.

유치권, 전대차, 불법용도변경… 법적 리스크 점검

▣ 1. 유치권 – 공사대금 미지급 시 발생하는 점유 권리

• 정의: 공사업체가 공사비를 받지 못했을 경우,
   상가에 대해 **점유권(출입 통제 등)**을 주장할 수 있는 권리
• 발생 시점: 주로 분양 직후 또는 건설사 자금 문제 발생 시
• 위험 요소: 매입 후 실제 사용이 제한될 수 있음

√  등기부등본과 별개로 확인 필요.
☞ 현장 점검과 분양사 시공사 확인 필수

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▣ 2. 전대차 – 세입자가 다시 세입자를 들인 구조

• 정의: 원 임차인이 무단으로 다른 사람에게 재임대한 상태
• 문제점: 전차인은 건물주와 법적 관계가 없어
   ☞ 임대차 계약 갱신·보호 대상이 아님

√  매입 전, 반드시 현 임차인의 지위가 ‘원 임차인’인지 확인해야 함
√  임대차계약서 원본 및 최근 갱신 이력 확인 필요

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▣ 3. 불법용도변경 – 건축물대장과 다른 실제 용도 사용

• 사례:
   - 근린생활시설인데 음식점으로 운영 중
   - 창고로 등록된 공간에 상가 영업을 진행 중
• 위험 요소:
   → 지자체 점검 시 이행강제금 부과, 영업정지, 철거 명령 발생 가능
   → 특히 화재보험 미적용 및 위생·소방 기준 미충족 위험 존재

√  건축물대장, 허가용도, 현장 운영 상태 비교 필수

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▣ 간단하지만 실전에서 유용한 확인 리스트

항목	체크포인트
유치권	건물주·시공사 간 미분쟁 여부, 현장 점유 여부
전대차	계약 당사자와 실제 영업 주체 일치 여부
불법용도	건축물대장 및 용도 확인, 실제 운영 상태 비교

☞ 계약 전 ‘법적 권리관계’ 파악이,
물건 자체보다 더 중요한 투자 성공 요건입니다.

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▣ 한 줄 정리

☞ “법적으로 깔끔하지 않은 상가는, 아무리 싸도 독이 될 수 있다.”
계약 전, 변호사나 법무사 상담도 하나의 투자 비용으로 생각하세요.

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[단지내상가 #8] 분양형 상가 계약서 체크리스트 (실전 조항 해설)입니다.