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부동산 완전정복60

[청약·입주 #6] 당첨되면 끝이 아니다! 계약에서 입주까지의 전 과정 “당첨됐는데 뭘 또 해야 하나요?”청약에 당첨됐다고 끝이 아닙니다.계약부터 입주까지는 평균 1~3년,그 사이 해야 할 일은 예상보다 많고 중요합니다.☞ 계약금 납부, 중도금 대출, 사전점검, 잔금 납부, 입주일정까지 실수하거나 시기를 놓치면 자동 계약취소나 금전적 손해로 이어질 수 있습니다.▣ 당첨 후 전체 일정 한눈에 보기 단계 시기 주요 내용 당첨 발표청약 후 약 2주청약홈에서 확인 가능서류 제출발표 후 1주 내외자격서류 제출 (소득·무주택 등)계약 체결당첨 후 30일 이내계약금 납부 + 계약서 작성중도금 납부보통 3~6회 분할대출 가능 여부 미리 확인 필수사전점검입주 1~2개월 전하자 여부 점검 (참석 필수)잔금 납부입주 1개월 전등기 이전과 연결됨입주입주지정 기간 내입주지정일 미준수 시 패널티.. 2025. 7. 14.
[건축 #7] 건축사 없이 건물 지을 수 있을까? (설계·감리 기준) 소규모 건물, 내가 직접 설계하면 안 되나?작은 단독주택을 지으려는 분들이“설계비 아끼고 내가 직접 도면 그리면 안 되나?”라고 묻는 경우가 많습니다.☞ 건축법은 설계와 감리의 책임 주체를 명확히 구분하며,건물의 용도와 규모에 따라 반드시 건축사를 통한 설계·감리가 요구됩니다.▣ 건축사 없이 설계 가능한 경우는?“건축사 없이도 설계 가능”한 예외는 극히 제한적입니다.아래 조건을 모두 만족해야 예외 인정:연면적 100㎡ 이하지상 2층 이하높이 9m 이하단독주택 또는 부속건축물☞ 단독주택이라고 해도 100㎡ 초과하거나 3층이면 건축사 설계 필수▣ 감리는 누구만 가능한가?건축물의 공사감리자는 원칙적으로 ‘건축사’만 가능설계자와 동일인이 감리 가능 (중복 가능)감리 제외 대상은 경량건축물 일부, 10㎡ 미만 소.. 2025. 7. 14.
[부동산세금 #4] 양도소득세 계산법 – 장특공제와 보유기간의 핵심 집을 팔면 생기는 세금, ‘양도소득세’양도소득세는 집값이 오른 만큼 벌었다고 간주해 과세하는 세금입니다.단순히 “집을 팔았으니 내는 세금”이 아니라,얼마나 오래 보유했는지, 실제 거주했는지에 따라세금 부담이 크게 달라질 수 있습니다.▣ 1. 양도소득세 계산 5단계 공식양도가액 – 취득가액 – 필요경비 = 양도차익 → 양도차익 – 장기보유특별공제 = 과세표준 → 과세표준 × 세율 = 산출세액 ☞ 세율은 6~45%까지 누진세율 구조이며, 고가주택 또는 다주택자는 중과세율이 적용될 수 있습니다.▣ 2. 장기보유특별공제(장특공제)란?일정 기간 이상 부동산을 보유하면,양도차익 일부를 공제해주는 제도‘보유기간 공제’ 또는 ‘보유+거주기간 공제’로 나뉩니다. 구분 적용대상 최대 공제율 .. 2025. 7. 13.
[단지내상가 #5] 1층 vs 2층, 코너 vs 중앙… 위치별 장단점 완전 분석 상가 위치가 ‘수익’을 좌우한다"어차피 단지 내니까 어디든 비슷하지 않을까?"→ 절대 그렇지 않습니다.☞ 같은 단지, 같은 면적, 같은 업종이라도 위치 차이로 인해 임대료는 두 배 이상 차이 나는 경우가 많습니다.단지 내 상가는 특히 ‘입지의 미세한 차이’가 생존을 가릅니다.▣ 1층 vs 2층 – 접근성과 노출도의 차이 구분 장점 단점 1층유동 인구 최다, 시인성 높음, 업종 다양분양가 높음, 경쟁 치열2층 이상저렴한 매입가, 특정 업종(학원 등)에 유리접근성·노출 약함, 공실 리스크 ↑☞ 단기 수익, 안정성이 중요하면 1층이 우위.반면 운영 중심 장기 임대를 고려한다면2층 이상도 ‘비용 대비 효율’ 측면에선 매력적일 수 있습니다.▣ 코너 vs 중앙 – 사람 흐름이 갈리는 지점 위치 장점 단점 코.. 2025. 7. 13.
[청약·입주 #5] 입주자 모집공고 보는 법 – 핵심 5줄만 보면 된다 청약의 시작은 '입주자 모집공고' 읽기부터많은 분들이 청약을 하면서도 정작 모집공고를 꼼꼼히 읽지 않습니다. 하지만 당첨 여부를 좌우할 결정적인 정보는 바로 여기에 있습니다.☞ "조건이 안 되는 줄 몰랐어요"☞ "전매제한이 있는 줄은 처음 알았어요"이런 실수는 모집공고만 제대로 읽었어도 막을 수 있었습니다.▣ 모집공고에서 반드시 봐야 할 핵심 5줄1. 공급 유형 및 주택 규모공공분양? 민영분양?전용 59㎡? 84㎡?☞ 본인 조건에 맞는 주택형을 구분해야 합니다.2. 특별공급 vs 일반공급 비율특별공급이 많다면 특공 자격자에게 유리일반공급만 있는 경우, 가점제·추첨제 구조 확인 필수3. 청약 자격 및 지역 우선권1순위 조건 (무주택기간, 통장가입기간 등)해당지역 1년 이상 거주자 우선?☞ 거주지 기준 미달.. 2025. 7. 13.
[건축 #6] 신축하려면 무엇부터 시작해야 하나요? (건축허가 절차 총정리) 건축의 시작은 ‘아이디어’가 아닌 ‘허가’부터다많은 사람들이 “건물은 어떻게 지어야 좋을까?”라는 구상부터 시작합니다.하지만 건축에서 가장 중요한 건 ‘무엇을 어떻게 짓느냐’보다‘허가를 받을 수 있느냐’입니다.☞ 제대로 된 절차를 밟지 않으면 설계도, 시공도, 자금도 모두 공중분해될 수 있습니다.▣ 전체 흐름 요약 : 건축허가 절차 7단계기획 및 부지 조사설계사 선정 및 설계의뢰사전 상담 및 협의 (지자체 건축과)건축허가 신청허가 검토 및 처리착공신고 및 공사 진행사용승인 및 준공☞ 이 모든 절차는 법적·행정적 요건이 충족되어야만 진행 가능▣ 1. 기획 및 부지조사해당 부지가 어떤 용도지역, 지구, 구역인지 확인토지이용계획확인서, 지적도, 도로접합 여부 등 검토개발행위허가 대상인지 여부 파악☞ ‘지.. 2025. 7. 13.
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