[건축 #6] 신축하려면 무엇부터 시작해야 하나요? (건축허가 절차 총정리)

건축의 시작은 ‘아이디어’가 아닌 ‘허가’부터다

많은 사람들이 “건물은 어떻게 지어야 좋을까?”라는 구상부터 시작합니다.
하지만 건축에서 가장 중요한 건 ‘무엇을 어떻게 짓느냐’보다
‘허가를 받을 수 있느냐’입니다.
☞ 제대로 된 절차를 밟지 않으면
    설계도, 시공도, 자금도 모두 공중분해될 수 있습니다.

신축하려면 무엇부터 시작해야 하나요? (건축허가 절차 총정리)

▣ 전체 흐름 요약 : 건축허가 절차 7단계

1. 기획 및 부지 조사
2. 설계사 선정 및 설계의뢰
3. 사전 상담 및 협의 (지자체 건축과)
4. 건축허가 신청
5. 허가 검토 및 처리
6. 착공신고 및 공사 진행
7. 사용승인 및 준공

☞ 이 모든 절차는 법적·행정적 요건이 충족되어야만 진행 가능

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▣ 1. 기획 및 부지조사

• 해당 부지가 어떤 용도지역, 지구, 구역인지 확인
• 토지이용계획확인서, 지적도, 도로접합 여부 등 검토
• 개발행위허가 대상인지 여부 파악

☞ ‘지을 수 있는 땅’인지부터 판단해야 시작할 수 있음

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▣ 2. 설계사 선정 및 설계의뢰

• 건축사무소 또는 건축사와 계약
• 건폐율·용적률·주차대수 등 기준을 반영한 설계 진행
• 조례·경관·이격거리 등 지역별 요소도 반영

☞ 이 단계에서 허가 가능성 70%가 결정됨

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▣ 3. 사전 협의 및 상담

• 지자체 건축과 담당자와 사전 상담 필수
• 필요한 허가·심의·동의서 등 부가 요건 사전확인
• 환경, 도시계획, 소방, 하수도 등 관련부서 협의 여부 확인

☞ “기다렸다가 퇴짜 맞는 일” 없도록 이 단계는 생략 금지

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▣ 4. 건축허가 신청

• 설계도서, 건축계획서, 인감증명서, 등기부등본 등 제출
• 사전 심의 또는 도시계획심의 포함 시 처리 기간 연장됨

☞ 일반적으로 30일 이내 처리, 보완 시 연장 가능

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▣ 5. 허가 검토 및 수령

• 허가권자는 시장·군수·구청장
• 허가증 교부되면 ‘건축법상 합법 건축물’로 승인된 것
• 단, 착공 전 추가 신고 절차 필요

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▣ 6. 착공신고 및 공사

• 건축공사감리자 지정, 착공신고서 제출
• 안전관리계획서, 공사 일정표 등 포함
• 시공 중 중대한 변경은 허가 변경 절차 필요

☞ 불법 시공 또는 감리 누락 시, 준공 승인 거부 가능

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▣ 7. 사용승인 및 준공

• 준공검사 요청 → 현장점검 → 사용승인서 발급
• 이 시점부터 법적으로 완공된 건축물로 인정
• 전기, 수도, 등기, 세금 등 모든 후속 행정이 이 단계 이후 가능

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▣ 체크리스트

• 토지의 규제 요건과 허가 가능성 사전 검토했는가?
• 설계 단계에서 조례·건축법 기준을 반영했는가?
• 지자체 사전 협의 과정은 거쳤는가?
• 착공과 준공에 필요한 감리·신고·검사 절차는 확인했는가?

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▣ 정리 요약

• 신축은 ‘허가-시공-완공’이라는 법적 여정을 거치는 프로젝트
• 단 한 번의 생략이나 착오로 전체 진행이 중단될 수 있음
• 행정과 설계의 흐름을 정확히 알고 접근하는 것이
  시간과 비용을 절약하는 유일한 길

☞ 건축은 감각이 아니라, 절차로 완성된다.

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▣ 다음 편 예고

[건축 #7] 건축사 없이 건물 지을 수 있을까?
소규모 건축물의 설계와 감리 기준,
건축사 의무 대상과 예외 조건을 조목조목 정리해드립니다.