[건축 #5] 조례 vs 건축법, 어떤 기준이 우선일까?

중앙법과 지자체 조례가 다르면 무엇이 우선인가?

건축허가를 받으러 갔더니,
“법에는 된다고 되어 있는데 조례상 불가합니다.”
“이건 조례에서만 허용되는 조건입니다.”
☞ 바로 이 순간, 조례 vs 건축법 우선순위 문제가 발생합니다.

조례 vs 건축법, 어떤 기준이 우선일까?

▣ 조례란 무엇인가?

지방자치단체가 해당 지역에 맞춰 따로 제정한 법규

• 국회가 제정한 건축법은 ‘중앙법’
• 각 시·군·구가 만든 건축 관련 조례는 ‘지방 규정’
• 조례는 건축법의 위임 하에 ‘보완적 또는 강화적’ 적용

☞ 법적 위계상 건축법 > 조례지만,
    현장에서는 조례 기준이 우선 적용되는 경우가 많음

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▣ 법과 조례가 상충될 때 실제 우선순위

상황	적용 우선
건축법에 허용 / 조례에 불허	조례가 우선 (강화 가능)
건축법에 불허 / 조례에 허용	건축법 우선 (완화 불가)

☞ 조례는 중앙법을 넘어서는 완화는 불가능,
     그러나 더 강화하는 것은 가능
예: 건축법상 건폐율 60% 허용
→ 조례상 50%로 제한되어 있으면 50%가 적용

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▣ 실제 사례 비교

사례 1: 건축법상 도로폭 4m 접도 기준 충족
→ 조례상 6m 이상 접도 요구 → 허가 불가
사례 2: 건축법상 2m 이상 도로 접도 시 건축 가능
→ 조례상 2m 유지 → 허가 가능
☞ 허가권자는 지자체장이므로
현장에서는 조례 기준이 1차 기준으로 작동

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▣ 조례가 강화되는 대표 항목

• 건폐율·용적률 기준
• 접도 조건
• 도로 폭, 주차장 설치 대수
• 고도제한, 이격거리
• 일조권 사선 제한
• 세대수 제한, 주민설명회 요건 등

☞ 특히 준주거·계획관리·일반주거지역은
조례에 따라 허용범위 차이가 큼

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▣ 체크리스트

• 해당 토지의 용도지역과 지자체 조례 확인했는가?
• 건축허가 기준은 법 기준인지 조례 기준인지 구분했는가?
• 도시계획조례 내 건축 관련 부칙과 경과조치도 검토했는가?
• 민원상담 시 ‘건축법상 가능’이라는 말에만 의존하지 않았는가?

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▣ 정리 요약

• 건축법은 원칙, 조례는 현장 기준
• 조례는 완화 불가, 강화 가능
• 실무에서는 조례 기준이 사실상 허가 기준으로 작동

☞ 법률보다 현장을 지배하는 것은 ‘조례’입니다.
     건축은 지역 규칙을 이해하는 데서 시작됩니다.

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▣ 다음 편 예고

[건축 #6] 신축하려면 무엇부터 시작해야 하나요?
건축 허가의 모든 절차를 단계별로 안내드리며,
준비 서류, 기간, 유의점까지 정리해드립니다.