[건축 #2] 대지면적, 연면적, 바닥면적, 건축면적… 무슨 차이죠?

건축 도면을 봐도 무슨 면적인지 모르겠다면?

건축도면을 펼치면 다양한 ‘면적’이 등장합니다.
대지면적, 건축면적, 바닥면적, 연면적…
☞ 이 단어들의 의미를 혼동하면
설계는 물론 허가, 세금, 수익성 분석까지 모두 엉켜버립니다.
이번 편에서는 건축의 4대 면적 개념을
가장 명확하게 구분해서 설명합니다.

대지면적, 연면적, 바닥면적, 건축면적… 무슨 차이죠?

▣ 대지면적: 설계의 출발점
      내가 보유한 땅 전체의 면적

• 토지대장·등기부등본에 표시된 ‘지번 기준 면적’
• 도로, 공원 등 공공면적을 제외한 실사용지 기준 아님
• 건축가능면적(건폐율, 용적률)은 이 면적을 기준으로 계산됨

☞ 건폐율·용적률 계산의 ‘모(母)’가 되는 절대 기준

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▣ 건축면적: 1층 기준 바닥 넓이
      지상 1층의 건물 외곽 기준 면적

• 외벽 중심선 기준으로 면적 측정
• 주차장·보일러실 등도 포함됨
• 지붕 있는 차양이나 기둥 아래 공간도 포함될 수 있음

☞ 건폐율을 계산할 때 기준이 되는 면적

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▣ 바닥면적: 각 층의 실제 사용 공간
      각 층의 실질적인 바닥 넓이

• 1층, 2층, 3층… 각각의 바닥면적 개별 산정
• 계단·복도·화장실 등 공용공간 포함
• 오피스텔, 상가 등에서는 ‘전용면적’과 혼동 주의

☞ 층별 면적 계산, 사용 허가, 분양면적 산정 기준

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▣ 연면적: 건물 전체 규모
       모든 지상층 바닥면적의 총합

• 건폐율은 1층 기준,
• 용적률은 바로 이 ‘연면적’을 기준으로 계산됨
• 지하는 포함 여부가 조건에 따라 다름

☞ 용적률 기준 계산, 세금 산정, 감리 기준 등에 적용됨

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▣ 차이를 구분하는 실전 예시

• 대지면적: 내 땅 전체 (예: 300㎡)
• 건축면적: 1층 외곽 기준 (예: 120㎡)
• 바닥면적: 1층 = 115㎡, 2층 = 110㎡
• 연면적: 1층 115㎡ + 2층 110㎡ = 225㎡

☞ 설계·허가·세금·감리… 모두 기준이 다른 만큼
    모든 용어는 서류별, 법령별 맥락에 맞게 해석해야 함

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▣ 체크리스트

• 대지면적 기준으로 건폐율·용적률이 계산되는가?
• 지하는 연면적에 포함되는지 확인했는가?
• 설계 도면에서 건축면적과 연면적 구분은 명확한가?
• 해당 지자체 건축조례에서 면적 산정 기준을 검토했는가?

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▣ 정리 요약

• 대지면적: 내 땅 전체
• 건축면적: 1층 외곽 바닥 넓이
• 바닥면적: 층별 실제 사용면적
• 연면적: 전체 건물의 총합

☞ 면적 용어 하나 잘못 이해하면
     세금, 허가, 분양 모두 손해 볼 수 있습니다.

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▣ 다음 편 예고

[건축 #3]에서는 “내 땅에 몇 층까지 가능할까?”
실제 건폐율·용적률 계산을 통해
층수, 연면적, 설계 가능 범위를 직접 시뮬레이션해드립니다.