[건축 #4] 지하층, 다락, 발코니는 면적에 포함될까?

면적 계산, 단순히 넓이 합이 아니다

설계 도면상 분명히 표시된 공간인데,
“이건 면적에 안 들어갑니다”라는 말을 들어보셨을 겁니다.

☞ 지하층, 다락, 발코니처럼
경계가 애매한 공간은 법적 기준에 따라 포함 여부가 달라지며, 허가·세금·감리 기준에서 각각 다르게 적용됩니다.

지하층, 다락, 발코니는 면적에 포함될까?

▣ 지하층은 면적에 포함될까?

답: 조건에 따라 포함/제외가 갈린다

• 건축법상 “지하층”은 지표면에서 바닥까지 높이가 1/2 이상 잠긴 층
• 연면적에는 포함되지만 용적률 계산 시 제외 가능 (지자체 조례 기준)

※ 특히 지하주차장은 대개 용적률 제외 → 실질 건축가능 공간을 넓히는 대표 전략

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▣ 다락은 면적에 포함될까?

 

답: 높이와 구조에 따라 달라진다

• 천장고가 1.5m 이하인 경우
• ☞ 연면적·건축면적 모두 제외 가능
• 계단 연결 여부, 창문 유무 등 추가 조건 고려
• 주거용으로 사용되면 사실상 포함될 수 있음

☞ 비거주용 창고 또는 장식용 공간일 경우 제외 가능

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▣ 발코니는 면적에 포함될까?

답: 확장 여부에 따라 완전히 달라진다

• 기본적으로는 외부 공간 → 면적 제외
• 하지만 확장 시 내부공간화되며 연면적 포함
• 특히 공동주택은 발코니 확장 시
• ☞ 이행강제금 대상 가능성 있음

※ 공동주택은 「주택법」, 단독주택은 「건축법」 기준 적용

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▣ 실제 설계·허가·세금 적용에서 구분되는 경우

• 허가단계     : 다락·지하는 제외될 수 있으나
• 사용승인 후 : 실사용면적 기준으로 과세 가능
• 감리 기준    : 구조변경, 용도변경 시 면적 기준 재산정됨

☞ 설계 당시와 준공 이후 면적 판단이 달라질 수 있음

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▣ 체크리스트

• 지하 주차장은 용적률 제외 대상인지 확인했는가?
• 다락은 천장고와 면적 조건을 충족했는가?
• 발코니 확장 시 허가 및 이행강제금 가능성 고려했는가?
• 건축허가·감리·세금 기준 중 어떤 규정이 적용되는가?

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▣ 정리 요약

• 지하층 : 주차장일 경우 용적률 제외 가능
• 다   락 : 1.5m 이하·비거주 구조면 제외 가능
• 발코니 : 확장 시 면적 포함 + 과태료 가능성 있음

☞ ‘보이는 면적’이 아닌 ‘법적으로 인정되는 면적’을 기준으로 판단해야 합니다.

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▣ 다음 편 예고

[건축 #5] 조례 vs 건축법, 어떤 기준이 우선일까?
국가법과 지자체 조례가 충돌할 때 어떤 기준이 적용되는지,
실전 사례를 통해 명확히 설명해드립니다.