[건축 #3] 내 땅에 몇 층 건물이 가능할까? (실전 계산법)

건폐율과 용적률만 알면 설계의 80%는 끝난다

건물을 지을 때 땅값보다 더 중요한 게 있습니다.
바로 “이 땅에 몇 층까지 건물을 지을 수 있는가”입니다.
☞ 단순히 면적이 넓다고 유리한 게 아닙니다.
☞ 비율(건폐율·용적률) 제한을 고려하지 않으면
    설계부터 허가, 수익 분석까지 모두 어긋납니다.

내 땅에 몇 층 건물이 가능할까? (실전 계산법)

▣ 계산에 필요한 기본 요소

✔ 대지면적: 내가 보유한 땅의 전체 면적
✔ 건폐율: 1층 건축 면적의 최대 비율
✔ 용적률: 건물 전체 연면적의 최대 비율
✔ 예상 층별 바닥면적: 실제 건축 도면의 기준이 되는 층별 면적

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▣ 실전 계산 예시 ①

대지 300㎡, 건폐율 60%, 용적률 180% 기준

1. 건축면적 = 300㎡ × 60% = 180㎡
2. → 1층 바닥면적은 180㎡까지 가능
3. 연면적 = 300㎡ × 180% = 540㎡
4. → 전체 건물은 최대 540㎡까지 가능
5. 가능한 층수
6. → 1층 180㎡일 경우:
7. 540㎡ ÷ 180㎡ = 3층
8. → 최대 3층까지 건축 가능

☞ 단, 높이제한·일조권·구조조건 등 추가 변수 고려 필요

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▣ 실전 계산 예시 ②

대지 200㎡, 건폐율 50%, 용적률 150% 기준

• 1층 최대 면적 = 200㎡ × 50% = 100㎡
• 연면적 최대 = 200㎡ × 150% = 300㎡

→ 1층 100㎡ 기준이면 최대 3층 (100㎡ × 3 = 300㎡)
→ 2층은 100㎡, 3층은 100㎡ 구성도 가능
☞ 일부 층을 테라스·공용공간으로 줄이면 4층까지도 가능성

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▣ 실무에서 주의할 점

• 지하층은 용적률에서 제외되는 경우 많음
• → 지하 1층은 주차장으로,
• 지상은 3층으로 효율적 분산 가능
• 옥탑, 다락 등은 지자체 조례 따라 용적률 포함 여부 다름
• 구조 안전, 대지안의 공지 확보, 도로 접함 여부 등도
• 층수 가능성과 연관됨

☞ 계산 가능한 층수 ≠ 허가 가능한 층수
☞ 반드시 건축사 상담 + 지자체 허가 조건 확인

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▣ 층수 계산 체크리스트

• 내 땅의 대지면적은 정확히 얼마인가?
• 건폐율, 용적률은 적용 용도지역 기준에 부합하는가?
• 예상 층별 바닥면적이 균형 잡혀 있는가?
• 지하층·옥탑 포함 여부에 따른 연면적 계산은 반영했는가?

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▣ 정리 요약

• 건폐율은 1층 바닥의 한계
• 용적률은 전체 면적의 한계
• 두 수치를 조합하면 가능한 층수 자동 도출 가능

☞ 이제 도면을 보기 전, 계산기로 가능성을 먼저 확인하십시오.

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▣ 다음 편 예고

[건축 #4]에서는 지하층, 다락, 발코니가 건축면적과 용적률에 포함되는지 여부,
   그리고 세금, 설계, 허가에서 각각 어떻게 반영되는지를 정리해드립니다.