[건축 #1] 건폐율 vs 용적률, 이 두 개념만 알면 건축이 보인다

건축의 핵심은 ‘비율’이다

건축을 계획할 때 가장 먼저 부딪히는 질문은
“이 땅에 얼마나 지을 수 있는가?”입니다.

이 질문에 정답을 주는 것이
바로 건폐율과 용적률입니다.

☞ 이 두 비율만 정확히 이해하면,
     설계 가능 범위부터 수익성 예측까지 가능해집니다.

건폐율 vs 용적률, 이 두 개념만 알면 건축이 보인다

▣ 건폐율이란?

대지면적 중 1층 건축면적이 차지하는 비율

• 계산식 : 건축면적 ÷ 대지면적 × 100
• 건축면적 : 1층 외곽선 기준 바닥 면적
• 조경, 주차장, 마당 확보 여부에 영향을 미침

예시: 대지 200㎡ × 건폐율 60% = 1층 120㎡까지 가능
✔ 건폐율이 높으면 넓은 평면 설계 가능
✔ 낮을수록 여유 공간 확보에 유리

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▣ 용적률이란?

대지면적 대비 전체 건물 연면적의 비율

• 계산식: 연면적 ÷ 대지면적 × 100
• 연면적: 지상 모든 층의 바닥 면적 합

예시: 대지 200㎡ × 용적률 150% = 300㎡ 가능
→ 1층 100㎡ + 2층 100㎡ + 3층 100㎡ 설계 가능
✔ 용적률이 높으면 층수를 더 많이 쌓을 수 있음
✔ 수익형 부동산일수록 용적률이 중요

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▣ 건폐율 vs 용적률 핵심 비교

• 건폐율은 ‘얼마나 넓게’
• 용적률은 ‘얼마나 높게’

이 둘의 조합이 건물의 형태와 규모를 결정짓습니다.

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▣ 용도지역별 기준 비교

• 제1종 일반주거지역: 건폐율 60%, 용적률 100~200%
• 제2종 일반주거지역: 건폐율 60%, 용적률 150~250%
• 상업지역, 녹지지역 등 확인 필요

※ 실제 적용은 도시계획조례 및 토지이용계획확인서로 반드시 확인

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▣ 자주 하는 착오

• 지하층은 용적률에서 제외되는 경우 있음 (주차장 등)
• 발코니 확장, 다락, 옥탑 포함 여부는 조건별로 다름
• 불법 증축은 건폐율·용적률 위반으로 이행강제금 대상

☞ 설계 전 반드시 건축사 또는 지자체 건축과와 상담할 것

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▣ 체크리스트

• 해당 토지의 용도지역은?
• 건폐율·용적률 기준은 얼마인가?
• 설계하려는 연면적이 기준 내에 포함되는가?
• 지하, 다락, 발코니 등 포함 여부는 확인했는가?

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▣ 정리 요약

• 건폐율: 땅 위에 얼마나 넓게 지을 수 있는가
• 용적률: 전체 몇 층까지 지을 수 있는가
• 둘 다 모르고 설계하면 허가도 수익도 모두 실패

☞ 비율을 이해하면 건축의 방향이 보입니다.

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▣ 다음 편 예고

[건축 #2]에서는
대지면적, 건축면적, 바닥면적, 연면적의 차이를
사례 중심으로 정리해드립니다.

☞ “도면에 적힌 면적, 도대체 뭐가 다른 걸까?”를
       명쾌하게 설명드립니다.