[건축 #7] 건축사 없이 건물 지을 수 있을까? (설계·감리 기준)

소규모 건물, 내가 직접 설계하면 안 되나?

작은 단독주택을 지으려는 분들이
“설계비 아끼고 내가 직접 도면 그리면 안 되나?”
라고 묻는 경우가 많습니다.
☞ 건축법은 설계와 감리의 책임 주체를 명확히 구분하며,
건물의 용도와 규모에 따라 반드시 건축사를 통한 설계·감리가 요구됩니다.

건축사 없이 건물 지을 수 있을까? (설계·감리 기준)

▣ 건축사 없이 설계 가능한 경우는?

“건축사 없이도 설계 가능”한 예외는 극히 제한적입니다.

아래 조건을 모두 만족해야 예외 인정:

• 연면적 100㎡ 이하
• 지상 2층 이하
• 높이 9m 이하
• 단독주택 또는 부속건축물

☞ 단독주택이라고 해도 100㎡ 초과하거나 3층이면 건축사 설계 필수

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▣ 감리는 누구만 가능한가?

건축물의 공사감리자는 원칙적으로 ‘건축사’만 가능

• 설계자와 동일인이 감리 가능 (중복 가능)
• 감리 제외 대상은 경량건축물 일부, 10㎡ 미만 소규모 창고 등
• 감리 없이 시공한 경우 → 사용승인 불가 + 이행강제금 대상

☞ 감리란 단순 ‘현장 참견’이 아닌,
    건축물이 법·설계도면대로 시공됐는지 공식 확인하는 책임 역할입니다.

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▣ 설계·감리 의무 구분 요약

구분	건축사 설계 의무	감리 의무
단독주택 100㎡ 이하, 2층 이하	X (가능)	O (필요)
단독주택 3층 이상 or 연면적 100㎡ 초과	O	O
상가, 오피스텔, 근린생활시설 등	O	O
창고, 축사, 컨테이너 등 경량 건축물	경우에 따라 X	일부 제외 가능

 

☞ 설계는 제한적으로 면제되나, 감리는 거의 대부분 의무 적용

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▣ 실무에서 자주 발생하는 혼동

• “지하층 포함 안 하면 연면적 100㎡ 안되니까 설계 면제죠?”
  → X. 연면적 산정 기준은 지상층 전체 기준입니다.
  
  
• “건축사 친구한테 도면만 받으면 되나요?”
  → X. 반드시 건축사 자격 + 등록된 사무소 통해야 인정
  
  
• “감리 안 하면 그냥 사용승인 못 받는 거죠?”
  → X. 사용승인뿐 아니라 건축물대장 발급 자체 불가
  → 등기·전기·수도 모두 불가 → 실사용도 불가

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▣ 체크리스트

• 내 건물은 건축사 설계 의무 대상인가?
• 건축사 자격자가 아닌 일반 설계자는 허용되지 않는가?
• 공사감리는 감리자 지정 후 신고했는가?
• 설계도서, 감리일지 등 감리 서류가 모두 준비됐는가?

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▣ 정리 요약

• 100㎡ 이하 단독주택 일부만 건축사 없이 설계 가능
• 감리는 사실상 모든 건축물에 의무 적용
• 감리 없는 건축물은
  ☞ 준공 승인, 등기, 전기·수도 등 모든 절차 불가

☞ 건축은 설계와 감리에서 신뢰가 시작됩니다.
    비용이 아닌 책임의 문제입니다.

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▣ 다음 편 예고

[건축 #8] 건축비는 얼마나 드나? 평당 단가 완전 해부
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