[건축 #9] 증축, 개축, 재건축의 차이와 절차 정리

같은 공사인데 명칭이 다른 이유는?

건물을 고치거나 바꾸려 할 때
“이건 증축입니다”, “이건 재건축 허가 받아야 합니다”라는 말을 들은 적 있으실 겁니다.

☞ 왜 같은 ‘공사’인데 명칭이 달라지는 걸까요?
그 이유는 단 하나, 건축법 적용이 다르기 때문입니다.

각 용어는 허가, 세금, 구조요건 등
모든 조건에 영향을 미칩니다.

증축, 개축, 재건축의 차이와 절차 정리

▣ 증축이란?

     기존 건물에 면적을 추가로 늘리는 행위

• 옆으로 덧붙이거나 위로 층수를 올리는 경우
• 기존 건물의 골조와 주 구조는 그대로 유지
• 허가 대상이며, 건폐율·용적률 재산정

예: 단독주택 2층에 1개 층 추가 → 증축  
     상가 건물 뒤편 창고 추가 → 증축

☞ 현황 건물 + 증축면적 = 전체 건축면적으로 간주

---

▣ 개축이란?

     기존 건물을 철거 후 동일한 규모·형태로 다시 짓는 행위

• 면적과 높이, 구조 등이 이전과 거의 동일해야 인정
• 기존 건물의 ‘재설치’ 개념
• 사용승인 후 일정기간 경과 시 가능

예: 노후된 주택을 철거하고 동일 위치·크기로 재건축
     → 설계 변경 없이 복원 → 개축

☞ 개축은 증축보다 허가가 쉽지만, 신축처럼 다양한 변경은 불가능

---

▣ 재건축이란?

     노후·불량 건축물을 철거하고 새로 짓는 행위

• 면적, 층수, 용도 등 모든 것이 달라질 수 있음
• 주로 공동주택(아파트), 도시정비 사업에서 적용
• 절차 복잡, 기간 길고 조합 구성 필요

예: 30년 된 아파트를 철거하고 고층 아파트로 재건축
     단독주택지를 상가·근생으로 변경 건축

    ☞ 건축법 + 도시정비법 + 지방조례가 복합 적용됨

---

▣ 실무 구분 요약

구분	정의	허가 여부	규제 적용
증축	기존 건물에 면적·층수 추가	O	건폐율·용적률 재계산
개축	동일 형태로 철거 후 복원	O	제한 완화 가능
재건축	철거 후 완전히 새로운 건물	O	엄격한 절차·장기 사업

☞ 명칭이 바뀌면 허가도, 세금도 바뀐다

---

▣ 세금에서도 중요한 구분

개축은 매매 시 실거래가 반영 어려움 → 양도세 혜택 없음
증축 시 건물 가치 상승 → 기준시가 조정
재건축은 입주권, 분양권 이슈 포함 → 장기보유특별공제 적용 배제 가능

☞ 절세를 위해서도 용도 구분이 선행되어야 합니다

---

▣ 체크리스트

- 공사 목적이 면적 추가인지, 재설치인지, 새 건물 건축인지?
- 기존 건물의 구조, 위치, 용도가 얼마나 바뀌는가?
- 허가 요건은 건폐율·용적률 기준에 부합하는가?
- 세무상 건물 자산가치 변경과 관련된 사항은 확인했는가?

---

▣ 정리 요약

- 증   축 : 붙이거나 올리는 것
- 개   축 : 똑같이 다시 짓는 것
- 재건축 : 아예 새롭게 바꾸는 것

☞ 구분을 정확히 해야 허가, 규제, 세금, 감리까지
     모든 절차가 합법적이고 안전하게 진행됩니다.

---

▣ 다음 편 예고

[건축 #10] 내 건물에 불법 증축이 있을까? 확인과 대응법
현황도와 건축물대장 비교, 위반사례 정리,
이행강제금과 자진철거 요령까지 안내드립니다.