[건축 #10] 내 건물에 불법 증축이 있을까? 확인과 대응법

겉보기엔 멀쩡한데 “불법입니다?"

건축물 거래나 리모델링을 준비할 때
“이 부분은 불법 증축이네요”라는 말을 듣는 경우가 많습니다.
☞ 불법 증축 여부는 겉모습만 봐선 알 수 없습니다.
☞ 법적 도면과 실제 상태를 비교해야만 판단이 가능합니다.

서울시 위반건축물 현황 사례

▣ 불법 증축의 정의

 건축법에서 허가나 신고 없이 면적 또는 구조를 추가한 경우

주요 유형 :

• 허가 없이 층수 추가
• 옥상 위 컨테이너 설치
• 창고, 화장실, 발코니 등 외부공간 무단 확장
• 용도 변경 (예: 주택 → 상가)

☞ 신고되지 않은 면적이 생겼다면 대부분 불법 증축

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▣ 불법 증축 여부 확인 방법

1. 건축물대장 열람
   • 시청, 구청 또는 정부24에서 가능
   • 주요 정보: 층수, 면적, 용도, 구조 등
2. 현황도 vs 대장 비교
   • 건축사, 감정평가사 등을 통해 실측
   • 도면과 실제 건물 비교해 면적·위치 불일치 여부 확인
3. 도시계획 확인
   • 해당 지역이 보전지역·개발제한구역 등인 경우
   • 증축 불가 또는 제한 가능성 있음

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▣ 불법 증축에 따른 불이익

• 이행강제금 : 위반 면적 × 단가 기준 연 2회 부과
• 사용승인 거부 : 추가 증축 불허
• 대출 제한 : 건물 전체 저당 설정 불가
• 매매 시 감가요인 : 실거래가와 대장 불일치 → 거래 지연

☞ 소규모 위반도 반복 시 누적 과태료 수백만 원 가능

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▣ 불법 증축 대응 방법

① 자진 철거

• 가장 확실하고 법적으로 깔끔한 방법
• 이행강제금 면제 가능 (지자체 재량)

② 이행강제금 납부 후 유지

• 연 2회 납부 조건으로 유지 가능
• 단, 향후 정비사업·매각 등에서 걸림돌이 될 수 있음

③ 적법화 신청

• 가능한 범위 내에 용도 변경 및 허가 신청
• 건폐율·용적률 초과 시 불가

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▣ 체크리스트

• 건축물대장과 실제 구조·면적이 일치하는가?
• 증축 부분이 허가 또는 신고 대상이었는가?
• 지자체에서 이미 단속·조사 이력이 있는가?
• 거래, 대출, 리모델링 시 불이익 요인은 없는가?

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▣ 정리 요약

• 불법 증축은 신고되지 않은 면적의 존재
• 확인은 도면 vs 현황 비교로만 가능
• 적발 시 이행강제금 + 행정 제재 + 거래 불이익 발생

☞ 겉보기보다 서류가 더 중요합니다.
    건축은 눈보다 도면을 먼저 봐야 하는 이유입니다.