부동산 완전정복60 [부동산세금 #4] 양도소득세 계산법 – 장특공제와 보유기간의 핵심 집을 팔면 생기는 세금, ‘양도소득세’양도소득세는 집값이 오른 만큼 벌었다고 간주해 과세하는 세금입니다.단순히 “집을 팔았으니 내는 세금”이 아니라,얼마나 오래 보유했는지, 실제 거주했는지에 따라세금 부담이 크게 달라질 수 있습니다.1. 양도소득세 계산 5단계 공식 양도가액 – 취득가액 – 필요경비 = 양도차익 → 양도차익 – 장기보유특별공제 = 과세표준 → 과세표준 × 세율 = 산출세액 ☞ 세율은 6~45%까지 누진세율 구조이며, 고가주택 또는 다주택자는 중과세율이 적용될 수 있습니다.2. 장기보유특별공제(장특공제)란?일정 기간 이상 부동산을 보유하면, 양도차익 일부를 공제해주는 제도‘보유기간 공제’ 또는 ‘보유+거.. 2025. 7. 13. [단지내상가 #5] 1층 vs 2층, 코너 vs 중앙… 위치별 장단점 완전 분석 상가 위치가 ‘수익’을 좌우한다"어차피 단지 내니까 어디든 비슷하지 않을까?"→ 절대 그렇지 않습니다.☞ 같은 단지, 같은 면적, 같은 업종이라도 위치 차이로 인해 임대료는 두 배 이상 차이 나는 경우가 많습니다.단지 내 상가는 특히 ‘입지의 미세한 차이’가 생존을 가릅니다. ▣ 1층 vs 2층 – 접근성과 노출도의 차이구분장점단점1층유동 인구 최다, 시인성 높음, 업종 다양분양가 높음, 경쟁 치열2층 이상저렴한 매입가, 특정 업종(학원 등)에 유리접근성·노출 약함, 공실 리스크 ↑☞ 단기 수익, 안정성이 중요하면 1층이 우위.반면 운영 중심 장기 임대를 고려한다면 2층 이상도 ‘비용 대비 효율’ 측면에선 매력적일 수 있습니다.▣ 코너 vs 중앙 – 사람 흐름이 갈리는 지점 위치 장점 단점 코너(모.. 2025. 7. 13. [청약·입주 #5] 입주자 모집공고 보는 법 – 핵심 5줄만 보면 된다 청약의 시작은 '입주자 모집공고' 읽기부터많은 분들이 청약을 하면서도 정작 모집공고를 꼼꼼히 읽지 않습니다. 하지만 당첨 여부를 좌우할 결정적인 정보는 바로 여기에 있습니다.☞ "조건이 안 되는 줄 몰랐어요"☞ "전매제한이 있는 줄은 처음 알았어요"이런 실수는 모집공고만 제대로 읽었어도 막을 수 있었습니다. ▣ 모집공고에서 반드시 봐야 할 핵심 5줄 1. 공급 유형 및 주택 규모공공분양? 민영분양?전용 59㎡? 84㎡?☞ 본인 조건에 맞는 주택형을 구분해야 합니다.2. 특별공급 vs 일반공급 비율특별공급이 많다면 특공 자격자에게 유리일반공급만 있는 경우, 가점제·추첨제 구조 확인 필수3. 청약 자격 및 지역 우선권1순위 조건 (무주택기간, 통장가입기간 등)해당지역 1년 이상 거주자 우선?☞ 거주지 기준.. 2025. 7. 13. [건축 #6] 신축하려면 무엇부터 시작해야 하나요? (건축허가 절차 총정리) 건축의 시작은 ‘아이디어’가 아닌 ‘허가’부터다많은 사람들이 “건물은 어떻게 지어야 좋을까?”라는 구상부터 시작합니다.하지만 건축에서 가장 중요한 건 ‘무엇을 어떻게 짓느냐’보다‘허가를 받을 수 있느냐’입니다.☞ 제대로 된 절차를 밟지 않으면 설계도, 시공도, 자금도 모두 공중분해될 수 있습니다. ▣ 전체 흐름 요약 : 건축허가 절차 7단계기획 및 부지 조사설계사 선정 및 설계의뢰사전 상담 및 협의 (지자체 건축과)건축허가 신청허가 검토 및 처리착공신고 및 공사 진행사용승인 및 준공☞ 이 모든 절차는 법적·행정적 요건이 충족되어야만 진행 가능1. 기획 및 부지조사해당 부지가 어떤 용도지역, 지구, 구역인지 확인토지이용계획확인서, 지적도, 도로접합 여부 등 검토개발행위허가 대상인지 여부 파악☞ ‘지.. 2025. 7. 13. [부동산세금 #3] 취득세는 언제, 얼마나 내나요? (실전 사례로 이해하기) 집을 사자마자 내야 하는 첫 세금, ‘취득세’집을 사면 등기하기 전 반드시 내야 하는 것이 바로 취득세입니다.“취득가의 1~3% 아니야?”라고 생각하신다면절반만 아신 겁니다.☞ 주택 수, 조정지역 여부, 법인 명의, 증여인지 매매인지에 따라 세율은 1.1%부터 13.4%까지 다양하게 바뀝니다.1. 기본 세율: 1주택자의 경우실거래가 6억 원 이하: 1.0%6억~9억 원: 2.0%9억 원 초과: 3.0%√ 여기에 지방교육세(0.1~0.3%)와 농어촌특별세 등이 붙어 실질 총세율은 약 1.1%~3.5% 수준2. 다주택자는 중과세율 적용 조정대상지역 여부 주택 수 취득세율 비조정지역2주택1~3% (기본)조정지역2주택8%조정지역3주택 이상12%법인 명의 취득전국12%※ 여기에 지방교육세 등 포함 시 총세율 .. 2025. 7. 12. [단지내상가 #4] 공실 리스크를 낮추는 5가지 체크포인트 “임대가 안 나가요…”의 공포는 실제다단지 상가에 투자한 사람들 대부분이 겪는 고민,바로 공실 상태에서 임대가 안 나가는 것입니다. ☞ 공실이 3개월 이상 지속되면예상 수익률은 무너지고, 고정 지출은 계속 발생합니다. 이 문제를 사전에 줄이기 위한 핵심 체크포인트 5가지,지금 정리해보겠습니다. 1. 1층 상가라고 모두 임대가 잘 되는 건 아니다▷ “1층은 임대 잘 되겠지”라는 착각은 금물 → 1층이라도 진입로에서 안 보이는 곳, 단지 내 동선에서 소외된 구역은 공실 장기화 ☞ 노출도와 실제 유동 인구 동선이 핵심입니다.분양사 측 설명보다, 현장 배치도와 예비 입주민 커뮤니티 분석이 더 정확합니다.2. 단지 세대 수와 경쟁 상가 수를 함께 본다300세대 이하 소형 단지는 상가 자생력이 약할 수 있음동.. 2025. 7. 12. [청약·입주 #4] 생애최초 vs 신혼희망타운, 어떤 조건이 더 유리할까? “둘 다 가능한데, 뭐가 더 유리할까?”생애최초 특별공급과 신혼희망타운은 젊은 무주택 실수요자에게 가장 인기 있는 청약 제도입니다.특히 맞벌이 부부나 결혼을 앞둔 예비부부라면 두 제도 모두 조건이 될 수 있는데, 막상 신청하려면 “어느 쪽이 더 유리할까?”라는 고민이 시작됩니다.☞ 둘 다 무주택 실수요자를 위한 청약제도지만,소득 기준, 자산 요건, 당첨 방식이 전혀 다릅니다.▣ 생애최초 특별공급이란?생애 최초로 주택을 구입하는 무주택 세대주에게공공·민영 분양에서 일정 비율 우선 공급자격 요건:무주택 세대주5년 이상 소득세 납부 이력혼인 중이거나, 부양가족 1명 이상소득 기준: 도시근로자 월평균 130% 이하(2024년 기준, 3인 가구 약 866만 원 수준)자산 기준: 부동산 3.17억 이하, 자동차 4.. 2025. 7. 12. [건축 #5] 조례 vs 건축법, 어떤 기준이 우선일까? 중앙법과 지자체 조례가 다르면 무엇이 우선인가?건축허가를 받으러 갔더니,“법에는 된다고 되어 있는데 조례상 불가합니다.”“이건 조례에서만 허용되는 조건입니다.”☞ 바로 이 순간, 조례 vs 건축법 우선순위 문제가 발생합니다. ▣ 조례란 무엇인가?지방자치단체가 해당 지역에 맞춰 따로 제정한 법규국회가 제정한 건축법은 ‘중앙법’각 시·군·구가 만든 건축 관련 조례는 ‘지방 규정’조례는 건축법의 위임 하에 ‘보완적 또는 강화적’ 적용☞ 법적 위계상 건축법 > 조례지만, 현장에서는 조례 기준이 우선 적용되는 경우가 많음▣ 법과 조례가 상충될 때 실제 우선순위 상황 적용 우선 건축법에 허용 / 조례에 불허조례가 우선 (강화 가능)건축법에 불허 / 조례에 허용건축법 우선 (완화 불가)☞ 조례는 중앙법을 넘어.. 2025. 7. 12. [부동산세금 #2] 1세대 1주택 비과세, 조건 까다로운 이유는? 집 한 채만 있어도 세금이 나올 수 있다?많은 분들이 이렇게 생각합니다.“나는 집이 하나인데 왜 세금이 나와요?”☞ 핵심은 단순히 집 개수가 아니라 ‘요건 충족’ 여부입니다.‘1세대 1주택 비과세’는 3가지 큰 조건을 동시에 충족해야 적용됩니다.1. ‘1세대’의 정의부터 확실히 알아야세대란? 주민등록상 동일 세대 + 생계를 같이 하는 가족배우자, 미성년 자녀 포함 여부 중요세대원 중 한 명이라도 다른 주택 소유 시 ‘1세대’로 인정 안 됨☞ 부모님 집에 전입만 해도 세대 분리 안 되는 경우 있음√ 전입신고 + 생계 독립까지 갖춰야 세대 분리 인정2. ‘보유기간 + 거주기간’ 모두 충족해야 비과세 구분 요건 보유기간 최소 2년 이상 보유 (.. 2025. 7. 11. [단지내상가 #3] 상가 수익률 계산, 이 정도는 반드시 알고 시작하자 상가 투자, 결국 숫자로 말한다“좋아 보이길래 분양받았다가 2년째 공실입니다.”“세입자가 매달 임대료는 주지만 수익률은 은행보다 못하네요.” 상가 투자의 성공 여부는 입지도, 업종도 아닌 ‘수익률’이 최종 판단 기준입니다.문제는… 계산은 안 해보고 투자하는 경우가 대부분이라는 것. ▣ 기본 수익률 계산 공식1. 연간 수익률 (단순 수익률) → 연간 임대수익 ÷ 분양가 × 100 = (월 임대료 × 12) ÷ 분양가 × 100 2. 실수익률 (운영비 포함) → (연 임대수익 – 연간 관리비 등 비용) ÷ 총 투자금액 × 100☞ 총 투자금액에는 취득세, 중개보수, 인테리어비, 기타 부대비용 포함▣ 실전 예시 – 수익률 계산해 보기분양가: 4억 원월 임대료: 120만 원월 관리비: 20만 원부대비용: 2천.. 2025. 7. 11. 이전 1 2 3 4 5 6 다음 이 광고는 쿠팡 파트너스 활동의 일환으로, 이에 따른 일정액의 수수료를 제공받습니다. 반응형
