(251124) 한국 관광수요 회복과 호텔·리테일 투자 기회

방한객은 늘었지만 ‘돈의 흐름’은 전혀 다르게 움직이고 있다 :: 코시팅(KST)

2025년 현재 한국의 관광산업은 단순한 회복 단계를 넘어, 수요의 성격 자체가 재편되는 국면에 진입했습니다.
외국인 방문객 수는 꾸준히 늘고 있지만, 관광 소비가 어디에서 발생하는지, 어떤 업종이 수혜를 받는지는 코로나 이전과 완전히 다르게 전개되고 있습니다.

호텔은 뚜렷한 호황 흐름을 보이는 반면, 면세점·공항 리테일은 여전히 구조적 조정 구간에 머물고 있습니다.
관광 수요가 어디로 이동하고 있는지 읽는 것이 지금 가장 중요한 포인트입니다.

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한국 관광수요 회복과 호텔·리테일 투자 기회 : 코시팅(KST)

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▣ 핵심요약

① 방한 외국인 관광객은 꾸준한 회복세
 - 2024년 외국인 방문객 1,637만 명(2019년 대비 약 94%).
 - 2025년 7월 서울 방문객 136만 명으로 지자체 통계 기준 역대 최고치.

② 호텔은 점유율·요금 동반 상승… 반면 면세·공항 리테일은 침체 지속
 - 2025년 상반기 호텔 ADR(평균 요금) 상승세.
 - 면세점 매출은 여전히 2019년 대비 낮은 수준, 인천공항 임대료·운영 부담 심화.

③ 소비 패턴은 ‘체류·경험 중심’으로 이동
 - 명동·홍대·강남 등 도심 상권은 체험형 리테일·카페·뷰티 중심 재편.
 - 온라인·로컬 브랜드 소비 증가로 면세·전통 리테일은 구조 변화 진행 중.

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▣ 관광수요 회복 – 숫자가 아니라 ‘구조’를 읽어야 하는 시점

최근 통계들은 관광 회복을 명확히 보여줍니다.

• 2024년 방한 외국인 1,637만 명(전년 대비 증가)
• 2025년 7월 서울 방문객 136만 명 – 월간 기준 역대 최고치
• 동남아·일본·미국 중심의 꾸준한 회복이 지속

표면상 회복세는 뚜렷합니다.
하지만 중요한 변화는 ‘관광객이 어디에 지갑을 열고 있는가’입니다.

과거 한국 관광은 “면세 쇼핑 중심”이었지만,
2024~2025년 데이터는
카페·뷰티·K-콘텐츠·로컬 체험형 소비가 압도적으로 증가하고 있음을 보여줍니다.

즉, 방문객의 수는 회복됐지만 소비 경로는 완전히 바뀌었다는 점이 핵심입니다.

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▣ 업종별 지형 변화 – 누가 진짜 수혜자인가

① 호텔 – 확실한 수혜 구간

• 2025년 상반기 호텔 ADR은 전년 대비 상승.
• 외국인 체류 기간 증가 + K-콘텐츠 촬영지·페스티벌·대형 공연 수요 증가.
• 고급 호텔·라이프스타일 호텔은 방어력이 높고, 장기적으로 객실 수익의 안정성이 강함.

호텔은 현재 한국 관광업 중 가장 선명한 회복·성장 구간에 있습니다.

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② 면세점·공항 리테일 – 구조적 조정 지속

방문객이 증가했음에도 불구하고,

• 2025년 상반기 면세 매출은 2019년 이전 대비 낮은 수준.
• 인천공항 임대료 부담 증가로 일부 사업자 철수·계약 조정 논의.
• 중국 관광객의 고가 럭셔리 쇼핑 비중 약화.
• 온라인·해외직구·로컬 쇼핑으로 소비 분산.

즉, 관광객은 돌아왔지만 면세는 돌아오지 않았다가 현실입니다.

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③ 도심 리테일 – ‘체험 + K컬처’ 중심으로 재편

• 명동·홍대·강남 상권은 K-팝 체험, 카페·디저트, K-뷰티 중심으로 회복세.
• 관광객의 ‘로컬 경험 선호’가 확대되며 브랜드숍·식음료 업종이 빠르게 성장.
• 체류형·경험형 소비 중심 상권만 강하게 성장하는 양극화 구조.

즉, 전통적 쇼핑 중심 관광이 아니라
경험 중심·로컬 중심 관광이 부상하는 국면입니다.

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▣ 투자 전략 – 관광 흐름을 어떻게 자산으로 연결할 것인가

① 단기 (1~3개월)
 - 정책 소식(비자 완화·관광 인프라 발표)에 따라 호텔·백화점·카지노 단기 변동 가능.
 - 단기 매매 시에는 정책 발표 직후 급등 종목 점검 + 2선 호텔·리테일 낙폭과대 종목 분할 접근 전략 유효.

② 중기 (3~12개월)
 - 호텔 리츠·복합몰 리츠 중심으로 분산투자 접근.
 - 공항·면세 리테일보다 도심 체험형 상권(명동·홍대·강남) 수혜 기업에 비중 확대.
 - 내수·관광 수요 회복 효과가 연결되는 프랜차이즈·카페·뷰티 기업 주목.

③ 장기 (>1년)
 - 정부의 관광산업 육성 정책(인프라 확대·지방 체류형 관광·K-컬처 연계)이 지속되고 있어
  프리미엄 호텔 + 체험형 리테일 + K-콘텐츠 소비구조는 길게 갈 구조.
 - 시니어 포트폴리오 관점에서는
  배당형 리츠 + 안정형 호텔리츠 + 성장형 로컬 브랜드 ETF 조합이 효과적.

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▣ 마무리

2025년의 한국 관광은 단순한 회복이 아니라 ‘구조적 전환’ 단계입니다.
관광객은 더 많이 들어오고 있지만,
그들이 어디서 지출하는지는 예전과 완전히 다릅니다.

코시팅(KST) 관점에서 시니어 투자자는
“관광객이 몇 명인가?”보다 “어디에서 돈이 돌고 있는가?”를 보는 것이 더 중요합니다.

호텔·체험형 리테일·로컬 브랜드 중심의 투자 흐름은
2026년 이후에도 지속될 가능성이 높으며,
지금은 그 변화를 선별해 포트폴리오에 반영할 시기입니다.