[입문편 #10] 부동산 계약할 때 이것만은 반드시 확인하세요

계약서를 썼는데 알고 보니 등기부와 다른 내용이었다면?
잔금을 치렀는데 근저당 설정이 남아 있었다면?

부동산 계약은 단 한 번의 판단 착오로 수천만 원의 손해를 볼 수 있는 거래입니다.

이번 편에서는 계약 전 반드시 확인해야 할 핵심 요소들을 체크리스트 방식으로 정리하여, 계약 실수 없이 안전하게 거래하는 법을 안내드립니다.

부동산 계약할 때 이것만은 반드시 확인하세요

1. 계약 전 확인할 서류 3대장

서류	확인 항목	확인 방법
등기부등본	소유자 일치 여부, 근저당, 가압류, 가등기 등	대법원 인터넷등기소 (www.iros.go.kr)
건축물대장	건축물 용도, 승인일자, 위반 여부	정부24 또는 지자체 건축과
토지이용계획확인서	용도지역, 지구단위계획, 행위제한 여부	토지이음 또는 민원24

※ 세 서류 간 정보가 일치하지 않거나 누락된 항목이 있다면 반드시 담당 공무원 확인 필수

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2. 계약서 작성 시 핵심 확인사항

항목	체크 포인트
매도인 정보	등기부상 소유자와 동일인인지 신분증으로 확인
대상 부동산	주소, 지번, 평수 등 서류상 정보와 현장이 일치하는지 확인
특약사항	전세/임대 승계, 하자담보 책임 등 별도 조건 명시 여부
계약금/중도금/잔금	지급일, 금액, 지급 수단(현금/계좌이체 등) 명확히 기재
중도 해약 조건	위약금 및 계약금 반환 조건 정확히 명시

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3. 계약 전 현장 점검 체크리스트

항목	주의사항
실내 구조 확인	등기와 건물 구조가 일치하는지(무단 증축 등)
주변 환경 조사	도로 너비, 상하수도, 건축 가능 여부 등
입주자/세입자 현황	실제 입주 여부 확인, 세입자 전입신고 확인
건축물 용도	주거용인지 업무용인지에 따라 대출/세금에 영향
향후 개발계획	지구단위계획, 공공사업 예정지 등 확인

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4. 자주 발생하는 실수

실수 사례	결과
등기부 확인 없이 계약서 작성	소유자 불일치, 근저당 미확인으로 소송 가능성
임대차 승계조건 누락	기존 세입자와 분쟁 발생
특약 미기재	입주 지연, 설비 미이행 등 분쟁 시 법적 보호 어려움
토지 이용계획 미확인	계획관리지역으로 건축 불가, 용도 제한 발생

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5. 안전한 계약을 위한 전략

• 반드시 부동산 전문가(공인중개사) 입회 하에 계약서 작성
• 계약 전 등기부 원본 열람 및 서류 일치 여부 사전 점검
• 계약금 송금 시에는 계좌번호 확인 → 계좌명의자 = 소유자 확인
• 가능하면 계약 전 세무사·법무사 또는 지자체 도시계획 부서 자문
• 임대차 승계 시에는 ‘확정일자 + 전입신고 여부’ 확인 필수

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마무리하며

부동산 계약은 일생에 몇 번 없을 수 있는 중요한 거래입니다.

한 줄의 특약, 하나의 서류 누락이 수천만 원의 손해로 이어질 수 있습니다.

체계적인 서류 확인 → 계약서 조항 검토 → 현장 점검만 실천해도 위험을 예방하고, 신뢰 있는 거래를 할 수 있습니다.