[입문편 #8] 1세대 1주택 양도세 비과세, 잘못하면 수천만 원 손해

“집 한 채인데 왜 양도세를 내야 하나요?”

이 질문은 생각보다 자주 나옵니다.
하지만 부동산 세금은 단순하지 않습니다.

‘1세대 1주택’이라 하더라도 보유 기간, 실거주 여부, 주택 수, 양도 금액에 따라
양도세가 전액 면제되기도 하고, 수천만 원 이상 부과되기도 합니다.

이번 글에서는 2024년 기준 1세대 1주택 비과세 조건과 절세 전략을
누구나 이해할 수 있도록 정리합니다.

1세대 1주택 양도세 비과세, 잘못하면 수천만 원 손해

1. 비과세를 받기 위한 3대 요건

요건	설명
세대당 1주택	본인, 배우자, 자녀 등 세대 구성원이 보유한 주택이 1채여야 함
2년 이상 보유	매도일 기준, 취득일로부터 2년 이상 소유
조정대상지역이라면 실거주 2년 이상	조정대상지역에서 2021년 1월 1일 이후 취득 시 실거주 2년 충족 필요

※ 비조정지역은 실거주 요건 없이 2년 보유만 충족해도 비과세 가능

2. 비과세 가능한 양도 금액 기준

2023년부터 1세대 1주택 비과세 한도는 양도가액 12억 원 이하로 상향되었습니다.

• 12억 원 이하 매도: 전액 비과세
• 12억 원 초과 매도: 초과분에 대해 양도세 부과

예를 들어 14억 원에 매도할 경우, 12억 원을 초과한 2억 원에 대해서만 과세됩니다.
이 역시 비과세 요건을 모두 충족한 경우에만 적용됩니다.

3. 실제 사례 비교

사례 A. 비과세 가능

• 취득일: 2012년 / 매도일: 2024년
• 조정대상지역, 6년 실거주 
• 양도가액: 10억 원
• 조건 충족: 보유 2년 이상, 실거주 2년 이상, 세대 1주택
  → 양도세 전액 비과세

사례 B. 비과세 불가

• 취득일: 2020년  / 매도일: 2024년
• 조정대상지역, 실거주 없음 (전세 임대)
• 양도가액: 10억 원
• 조건 미충족: 실거주 요건 미달
  → 전액 과세 (세금 수천만 원 발생 가능)

4. 자주 발생하는 착오

항목	설명
공동명의 주택	부부 공동명의는 1세대로 간주, 비과세 기준 12억은 각자 6억씩 적용됨
부부 각자 주택 보유	부부 명의로 각자 주택 1채씩 보유해도 2주택으로 간주됨
일시적 2주택	새 집 취득 후 1년 내 기존 주택 매도 시, 일정 조건 충족하면 비과세 인정
주거용 오피스텔	전입신고 및 실거주하면 주택 수에 포함될 수 있으므로 주의 필요

 

5. 절세 전략 핵심

전략	핵심 내용
보유·거주 요건 충족	조정지역의 경우 ‘2년 보유 + 2년 실거주’ 모두 갖춰야 비과세 가능
양도시기 조정	매도가액이 12억 초과 예상 시, 매도 시점 조율로 과세 범위 조절
필요경비 정리	취득세, 리모델링, 중개수수료 등 비용을 증빙하면 세금 줄일 수 있음
부부 간 증여 활용	장기보유 분산 전략 가능, 단 절세 효과 여부는 전문가 상담 필요

 

6. 참고할 수 있는 도구

• 국세청 홈택스 양도세 자동계산기
  → 양도차익, 필요경비, 보유기간 등을 입력하여 실제 세금 시뮬레이션 가능
• LH청약플러스 청약진단 서비스
  → 청약 가점, 자격 조건, 공급유형 분석 기능 제공
• 부동산 세무 전문가 상담 플랫폼

마무리하며

‘1세대 1주택 비과세’는 단순한 개념 같지만,
보유·거주 조건과 양도 금액 기준을 조금이라도 놓치면
큰 세금 부담으로 이어질 수 있습니다.

매도 전에 반드시 비과세 요건을 하나씩 점검하고,
사전에 전략을 세워야 안전한 부동산 거래가 가능합니다.

다음 편 예고

[입문편 시리즈 #9]에서는 헷갈리기 쉬운
재건축, 재개발, 리모델링의 차이와 각각의 사업 구조를
투자자와 실수요자 관점에서 비교해드립니다.