[입문편 #7] “공공분양 vs 민간분양 vs 특별공급, 뭐가 유리할까?”

청약제도 3대 유형의 차이와 전략적 접근법

“청약을 넣으려니 공공분양, 민간분양, 특별공급이 다 따로 있네요.”
“신혼부부는 무조건 특별공급을 노려야 하나요?”
“청약통장이 있어도 못 넣는 경우가 있던데요?”

청약제도는 단순히 '1순위냐 아니냐' 문제가 아닙니다.

분양 유형에 따라 당첨 가능성, 조건, 심지어 혜택까지 완전히 달라집니다.

이번 편에서 그 차이를 명확히 알려드릴게요.

“공공분양 vs 민간분양 vs 특별공급, 뭐가 유리할까?”

 

1. 공공분양 vs 민간분양 – 공급 주체에 따른 차이

구분	공공분양	민간분양
공급주체	LH, SH 등 공공기관	민간 건설사 (대우, 현대 등)
토지 소유자	정부·지자체	민간 사업자
분양가	분양가상한제 적용 → 상대적으로 저렴	상한제 적용 여부 지역별 상이
청약방식	가점제 위주 (100%)	가점제 + 추첨제 혼합
우선공급 대상	무주택자 중심	무주택자 우선이나 유주택자 일부 가능
계약 후 제한	전매제한, 실거주 의무 강함	단지별로 상이

 

💡 요약:

• 공공분양은 “무주택자 중심의 제도권 청약”,
• 민간분양은 “경쟁률 높지만, 물량이 더 많고 입지 선택권 있음”

 

 2. 특별공급이란?

“일반공급과는 별도로,
  사회적 배려 계층에게 우선 기회를 주는 제도입니다.”

특별공급 대상자 유형은 아래와 같습니다:

유형대상	요약
신혼부부	혼인 7년 이내 or 예비부부, 무주택자
생애최초	무주택 세대주 + 소득요건 + 첫 주택 구입
다자녀가구	미성년 자녀 3명 이상
노부모부양	3년 이상 60세 이상 부모를 부양한 무주택자
기관추천(장애인, 국가유공자 등)	지자체·공공기관 추천자

 

특징:

• 일반공급보다 경쟁률이 낮고 가점제 아닌 '추첨 또는 조건 우선' 방식
• 청약 가점이 낮은 사람은 특별공급이 더 유리한 경우가 많음

 

 3. 당첨 전략 – 어떻게 활용할 것인가?

▣ 전략 1: 가점이 낮다면 → 특별공급 적극 활용
   청약 가점이 50점 미만이라면
 → 신혼부부, 생애최초, 다자녀 특별공급 당첨 가능성 높음

▣ 전략 2: 고득점자라면 → 공공분양 100% 가점제 공략
    청약 가점이 65점 이상이면
  → 공공분양 일반공급 집중 공략 (전매제한은 감수해야 함)

▣ 전략 3: 수도권 인기지역 → 민간분양 추첨제 공략
    민간분양은 1순위 내에서도
→ 60% 가점 + 40% 추첨 혼합 (비혼자도 추첨 당첨 가능)

4. 사례 비교

사례	청약점수	조건	유리한 유형
A씨	72점	무주택 1인가구	공공분양 일반공급
B씨	48점	신혼부부 + 자녀 1	특별공급(신혼부부)
C씨	62점	수도권 외곽 관심	민간분양 일반공급
D씨	35점	청약통장 3년차	생애최초 특별공급

 

5. 자주 묻는 오해들 정리

Q. 공공분양은 전부 임대 아닌가요?
→ 아니요. 공공분양은 분양(내 집 소유), 공공임대는 임대입니다.

Q. 민간분양은 추첨만 하나요?
→ 아니요. 60% 가점제 + 40% 추첨제 구조입니다.
→ 고득점자와 운 좋은 저득점자 모두에게 기회가 있습니다.

Q. 특별공급은 중복 청약 가능한가요?
→ 같은 단지 내 중복 불가.
단, 특별 + 일반 동시 지원은 가능(당첨 우선순위 있음)

▣ 마무리 요약

    "가점이 높으면 공공, 가점이 낮으면 특별,
      입지가 좋다면 민간 추첨제"

      청약은 나의 상황과 전략을 정확히 분석해야
      당첨으로 이어집니다.

 

▣ 다음 편 예고

“1세대 1주택 양도세 비과세, 조건 안 맞으면
   1억 넘게 세금 낼 수도 있습니다.”  

  [입문편 시리즈 #8]에서는 부동산 양도세의 핵심,    
  1세대1주택 비과세 요건을 완벽히 정리해드립니다.