[입문편 #5] “오피스텔도 주택인가요?”

아파트, 오피스텔, 도시형생활주택… 어디까지가 ‘진짜 주택’일까?

최근 주거형 오피스텔이 인기죠.
그런데 분명히 '집처럼 생겼는데', 청약도 안 되고, 보유세도 다르게 나오고, 양도세도 세게 붙습니다.
왜 이런 걸까요?
법적으로 ‘주택’이냐 아니냐에 따라 적용 법률과 세금, 청약자격, 보유 기준이 전혀 달라지기 때문입니다.

“오피스텔도 주택인가요?”

1. 주택의 정의부터 시작하자

“주택은 사람이 독립된 생활을 할 수 있는 공간이어야 하며,

주택법 또는 건축법상 '용도'가 주거용이어야 합니다.”
주택에는 크게 3가지 기준이 적용됩니다:

• 용도지역: 주거지역, 상업지역 등
• 용도지구: 개발밀도 제한 등
• 건축물 용도: 주택(아파트, 다가구 등)인지, 비주택(오피스텔, 상가 등)인지

즉, 실제로 사람이 거주하고 있어도 '법적으로 주택이 아닌 경우'가 존재합니다.

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2. 아파트 vs 오피스텔 vs 도시형생활주택 – 핵심 비교

구분	법적 분류	주택법 적용	청약 가능	보유세 기준	양도세	특이사항
아파트	공동주택	O	가능 (청약제도 포함)	주택 수 포함	1세대1주택 비과세 등	공공·민간 분양 등 다양
오피스텔	업무시설 (비주택)	✖	불가	주택 수 미포함 (단, 주거용은 예외)	비과세 제외	주거용일 경우 과세상 주택 포함 가능
도시형 생활주택	공동주택	O	가능 (일부 제한)	주택 수 포함	1세대1주택 요건 포함	소형 평형 (60㎡ 이하) 위주

💡 오피스텔은 건축법상 '업무시설'이지만, 실제 주거로 사용되면 ‘주택 수’에 포함될 수 있습니다.  
     → 세무서 실사용 기준에 따라 과세 판단이 다름!

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3. 왜 이런 구분이 중요한가요?

① 청약 자격

• 오피스텔은 청약통장 필요 없음
• 아파트 청약 당첨되려면 주택 미보유자여야 유리함
• → 오피스텔이 주택 수에 포함되면 청약 1순위 불가능해질 수 있음

② 보유세 (종부세·재산세 등)

• 주택 수가 많을수록 보유세 폭탄
• 오피스텔은 주택으로 '간주되지 않으면' 세금 유리함
• → 실제로 주거용 오피스텔을 신고하면 주택 수 포함될 수 있음

③ 양도소득세

• 1세대1주택 비과세 혜택은 '주택'만 가능
• → 오피스텔 보유 중 아파트 양도 시 비과세 요건에서 제외될 수 있음

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4. 실전 판단 기준 체크리스트

항목	아파트	오피스텔	도시형생활주택
건축법상 분류	주택	비주택(업무시설)	주택
청약 가능 여부	가능	불가	제한적 가능
주택 수 포함 여부	포함	실사용 여부에 따라 달라짐	포함
1세대1주택 비과세 적용	가능	일부 가능	가능

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▣  마무리 요약

“주택처럼 보여도, 법적으로 ‘주택’이 아닐 수 있다!”

오피스텔은 애매한 경계에 있으므로,
세금, 청약, 대출, 전입신고 등 상황에 따라 ‘주택 간주 여부’가 달라집니다.

• 세무 목적: 실제 거주 여부 확인
• 청약 목적: 주택 수 포함 여부 확인
• 투자 목적: 전입신고 시 주택 간주 가능성 고려

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▣ 다음 편 예고

“청약 가점 계산, 어렵게 하지 마세요. 3단계면 끝납니다!”

[입문편 시리즈 #6]에서는 실전 청약 가점 계산법을 예제로 설명드립니다.