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부동산 권리관계의 설계도, 이렇게 읽어야 안전합니다
부동산 계약서 작성 전 반드시 확인해야 할 서류가 있습니다. 바로 ‘등기부등본’입니다.
하지만 이 서류를 처음 접하면 낯선 단어들로 가득하죠.
“표제부? 갑구? 을구? 이걸 어떻게 읽지…”
이번 편에서는
등기부등본의 3가지 핵심 구성 요소를 명확하게 이해하고, 위험 요소를 사전에 파악하는 방법까지 안내해 드리겠습니다.
1. 등기부등본이란?
“부동산의 이력서이자, 권리관계의 설계도입니다.”
- 등기부등본은 해당 부동산의 소유권, 담보권, 제한사항 등을 기록한 공적 장부입니다.
- 모든 부동산은 등기소에 ‘등기’되어 있어야 하고, 누구나 열람·발급 가능합니다.
열람처
- 정부24 (www.gov.kr)
- 대법원 인터넷등기소 (www.iros.go.kr)
2. 구성요소: 표제부·갑구·을구 완전 정복
(1) 표제부
“부동산 자체의 기본 정보”
여기에는 토지나 건물의 물리적 정보가 기록됩니다.
- 건물일 경우: 대지면적, 연면적, 구조, 사용승인일 등
- 토지일 경우: 지번, 지목, 면적 등
예시:
- 용인시 수지구 죽전동 123-4
- 건물 구조: 철근콘크리트, 15층
- 대지면적: 84.35㎡
표제부만 보고도 이 집의 규모와 위치를 추정할 수 있습니다.
(2) 갑구
“소유권에 관한 사항”
누가 이 부동산의 주인인지, 그리고 그 소유권에 변화가 있었는지를 보여줍니다.
주요 항목:
- 소유권 이전일자 (매매, 증여, 상속 등)
- 가압류, 가처분, 가등기 같은 소유권에 영향을 줄 수 있는 조치
예시:
- 소유자: 김영희, 취득일: 2021.08.17 (매매)
- 가압류: 2023.05.01, 채권자: 국민은행
- 💡 주의: ‘가등기’, ‘가압류’가 있다면 즉시 전문가 상담 필요!
(3) 을구
“담보권과 제한물권 정보”
은행 대출을 받으면 담보로 집을 맡기게 되는데, 그게 을구에 기록됩니다.
주요 항목:
- 근저당권: 가장 많이 등장 (은행 대출 담보)
- 전세권, 지상권, 지역권 등
예시:
- 근저당권 설정: 하나은행, 채권최고액: 2억 원
- 등기일자: 2022.03.20
- 💡 근저당이 설정된 금액보다 낮은 가격으로 매입하면 ‘경매 위험’이 있습니다.
3. 실제 사례 구성 요약
| 구분 | 내용 | 주요 체크포인트 |
| 표제부 | 위치, 면적, 구조 등 | 건축년도, 용도 |
| 갑구 | 소유권 변동 내역 | 가등기·가압류 존재 여부 |
| 을구 | 담보권 등 제한권리 | 근저당권, 전세권 여부 |
▣ 체크포인트 3가지
- 등기부에서 ‘빨간 글씨’로 보이는 항목은 대개 주의사항
- 채권최고액은 실제 대출액의 120~130% 수준으로 등록됩니다
→ 2억 적혀 있으면 실제 대출은 약 1.5억~1.6억일 수 있음 - 갑구/을구 기록이 많을수록 복잡한 부동산일 가능성 높음
▣ 마무리 한줄 요약
“표제부는 땅·건물의 신상, 갑구는 주인, 을구는 은행의 흔적”
등기부를 제대로 읽을 줄 알면, ‘위험한 집’을 미리 걸러낼 수 있습니다.
계약 전 마지막 체크리스트로 활용하세요.
▣ 다음 편 예고
“전용 84㎡가 왜 실제론 25평밖에 안 되는 거죠”
[입문편 시리즈 #4]에서는 전용면적, 공급면적, 계약면적의 차이에 대해 정확하게 알려드립니다!
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