부동산 기본 단위 구조, 헷갈림 없이 한방에 이해하기
“이 땅의 지번이 뭐죠?”
“지목은 ‘대’로 나와 있는데요…”
“몇 필지인가요?”
부동산 계약서, 공문서, 등기부등본을 보다 보면 꼭 나오는 세 가지 단어.
지번, 지목, 필지는 서로 비슷하게 들리지만, 부동산 정보의 ‘기본 단위 구조’를 이루는 전혀 다른 개념입니다.
초보자라면 필수로 익혀야 할 이 세 용어, 지금부터 명확하게 구분해드립니다.
“지번, 지목, 필지? 뭔가 비슷한데 완전히 다릅니다”
1. 지번(地番) – 땅의 ‘주소번호’
“지번은 해당 토지의 고유 식별번호입니다.”
주소처럼 생각하면 이해가 쉽습니다.
지번은 특정 필지에 부여되는 번호로, 토지대장, 건축물대장, 등기부등본 등 거의 모든 부동산 관련 서류에 기재됩니다.
- 예시: 경기도 용인시 수지구 죽전동 123-4
- → 여기서 123-4가 지번입니다.
- → 같은 동네라도 지번이 다르면 다른 땅입니다.
지번은 땅 거래, 건축허가, 등기 등록, 과세까지 ‘법적 근거’가 되므로 정확하게 파악해야 합니다.
2. 지목(地目) – 땅의 ‘성격’
“지목은 땅이 ‘어떤 용도’로 쓰이고 있는지를 나타냅니다.”
지목은 토지의 실제 이용 목적에 따라 구분된 ‘땅의 종류’입니다.
지적공부(토지대장 등)에 기록되며, 총 28종이 법적으로 지정돼 있습니다.
- 대표적인 지목:
- 대(垈) : 건축 가능한 땅 (주거용, 상업용 등)
- 전(田) : 밭
- 답(畓) : 논
- 임(林) : 산/숲
- 잡(雜) : 용도불명
- 예시: 죽전동 123-4번지, 지목: 대(垈)
→ 이 땅에는 건축이 가능한 ‘택지’로 분류됩니다.
같은 위치의 땅이라도 지목이 ‘전’이면 주택을 바로 지을 수 없습니다.
→ 용도변경이나 농지전용허가 등 절차 필요!
3. 필지(筆地) – 땅의 '한 덩어리 단위'
“필지는 하나의 독립된 땅 단위입니다.”
필지는 지번과 지목이 지정된 하나의 땅 덩어리를 의미합니다.
1필지는 하나의 지번과 하나의 지목을 가지며, 토지 정보의 최소 단위입니다.
- 예시:
- 죽전동 123-4번지: 지목 ‘대’ → 하나의 필지
- 죽전동 123-5번지: 지목 ‘답’ → 또 다른 필지
한 필지를 분할하면 2필지 이상으로 나눌 수 있고,
여러 필지를 합쳐서 1필지로 합병할 수도 있습니다.
→ 개발 전 필지 정리는 매우 중요합니다!
4. 비교 요약
| 구분 | 의미 | 대표 | 예시 용도 |
| 지번 | 토지 주소 번호 | 123-4번지 | 법적 위치 확인 |
| 지목 | 토지의 용도 분류 | 대(건축용), 전(밭) | 개발 가능성 판단 |
| 필지 | 독립된 땅 단위 | 1필지, 2필지 | 분할/합병의 기준 |
▣ 실전 팁
- 토지를 매수할 때 지목이 '대'인지 반드시 확인하세요.
- 건축하려면 지목 변경이 필요할 수 있습니다.
- 정부24(https://www.gov.kr)나 토지이음(https://www.eum.go.kr)에서 무료로 조회 가능합니다.
▣ 마무리 정리
“지번은 주소, 지목은 성격, 필지는 단위다.”
이 세 가지를 이해하면 부동산 서류와 현장 상황을 훨씬 정확히 읽을 수 있습니다.
▣ 다음 편 예고
“등기부등본? 어디서부터 어떻게 읽어야 할까요?”
[입문편 시리즈 #3]에서는 등기부 표제부, 갑구, 을구 해설을 친절하게 정리해드립니다.
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