[청약·입주 #2] 특별공급, 일반공급, 무슨 차이죠?

헷갈리는 특별공급과 일반공급, 먼저 개념부터 잡자

청약을 준비하다 보면 가장 먼저 부딪히는 질문이 바로 이것입니다.
“저는 특별공급 대상인가요, 아니면 일반공급만 해당되나요?”
두 공급 방식은 분양물량, 자격 조건, 경쟁 방식 모두 다릅니다.

청약 전략을 세우려면 이 차이를 정확히 이해하는 것부터 시작해야 합니다.
특히 최근엔 특별공급이 유리한 기회로 떠오르며 무주택 실수요자 중심의 공급 정책이 강화되고 있습니다.

특별공급, 일반공급, 무슨 차이죠?

▣ 공급 방식의 기본 구조 – 전체 물량 중 일부를 '특공'으로 분리

구분	내용
전체 공급 물량	100%
특별공급 (특공)	약 15~50% 수준 (주택유형에 따라 상이)
일반공급	나머지 물량 (보통 50% 이상)

☞ 예: 민영주택 기준, 수도권 1순위 청약 시 특별공급 → 일반공급 순으로 진행됩니다.

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▣ 특별공급이란? 자격이 되면 우선 청약 기회

특별공급은 정부가 사회적 배려 대상자 또는 정책적 배려 계층을 위해
일반 경쟁과 별도로 배정하는 공급입니다.
무주택 요건과 소득·자산 요건이 대부분 필수입니다.

주요 유형:

• 신혼부부 특별공급
• 생애최초 특별공급
• 다자녀가구 특별공급
• 노부모부양 특별공급
• 기관추천 (장애인, 국가유공자 등)

☞ 유형별로 신청 조건이 다르므로 **청약홈**에서 사전 진단 필수입니다.

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▣ 일반공급이란? 가점제 또는 추첨제 기준 경쟁

특별공급 대상이 아니라면 일반공급에 도전해야 합니다.
이때 경쟁 방식은 주택유형과 면적에 따라 가점제 또는 추첨제로 구분됩니다.

구분	면적 기준 청약 방식
전용 85㎡ 이하	가점제 100% (공공분양) / 가점+추첨 혼합 (민영)
전용 85㎡ 초과	추첨제 중심 (민영주택의 경우 대부분 추첨제)

 

가점제 항목:

• 무주택 기간 (최대 32점)
• 부양가족 수 (최대 35점)
• 청약통장 가입기간 (최대 17점)
• 총점 84점 만점

☞ 가점 계산은 청약홈 가점 계산기에서 바로 확인할 수 있습니다.

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▣ 그럼 어떤 걸 노려야 할까?

• 특별공급 자격이 된다면, 무조건 먼저 도전!
  → 일반보다 경쟁률 낮고 가점 경쟁이 아님
  
  
• 자격이 없다면, 일반공급 전략이 필요
  → 가점이 낮다면 추첨제가 적용되는 지역과 면적 노려야
  → 수도권 중소형 민영은 대부분 가점제 → 고득점자 유리

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▣ 핵심 정리

항목	특별공급	일반공급
대상자	사회적 배려 계층	무주택자 중심 전 국민
경쟁 방식	자격요건만 충족 시 우선	가점제 or 추첨제
신청 조건	세대주 요건, 소득·자산 기준 등	가점 조건 충족 여부
청약 기회	한 번만 신청 가능 (중복 불가)	특별공급 후 가능

 

이 글은 개인적 정보 공유 목적이며, 정보 제공을 위한 개인적인 관찰과 해석을 바탕으로 구성되어 있으므로 정부 정책 변경 등에 따른 사항에 대해서는 반드시 전문가와 상의하시기 바라며, 모든 최종 판단은 '독자의 책임 '임을 알려드립니다.

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다음 편에서는 청약 가점 계산 실전 가이드로 이어집니다.
특별공급이 안 되는 분이라면 본인의 가점부터 분석하는 게 필수입니다.