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부동산 완전정복20

[부동산세금 #10] 절세 전략의 모든 것 – 상황별 시뮬레이션 비교 절세 전략, '언제 팔고 누구 명의냐'에 달렸다부동산 세금은 단순히 세율만의 문제가 아닙니다.보유 기간, 명의자 구성, 거주 여부, 양도 시점에 따라수천만 원 이상 차이 날 수 있습니다. 1. 보유기간 전략 – 단기 vs 장기 보유 기간 양도소득세율 (2024년 기준) 1년 미만70%2년 미만60%2년 이상6~45% (기본세율) + 장기보유공제 가능√ 2년만 기다려도 세율 반 이상 절감√ 장기보유 시 최대 30% 공제까지 적용2. 거주요건 전략 – 실거주 vs 무거주 항목 1세대 1주택 비과세 요건 보유 기간2년 이상 (조정지역: 실거주 2년)양도차익 한도12억 원 비과세 (2024년 기준)초과 시초과분만 과세 (6~45%)√ 실거주 기간이 비과세의 핵심 요건√ 실입주 이력만으로 수천만 원 세.. 2025. 7. 19.
[부동산세금 #9] 분양권 전매 시 주의사항과 세금 구조 분양권, 이제는 ‘부동산’입니다2021년 이후 분양권은 더 이상 단순한 권리가 아닌‘부동산’으로 과세되는 자산으로 분류됩니다.☞ 그 결과, 양도세, 종부세, 취득세, 증여세 등 다양한 세금의 영향을 받게 됩니다.1. 분양권 전매 시 양도세 구조 항목 적용 세율 (2024년 기준) 1년 미만 보유70%2년 미만 보유60%2년 이상 보유 (일반)기본세율 (6~45%)조정대상지역 다주택자중과세율 최대 75%까지√ 2023년 세법 개정 후, 1년 미만 보유 시 최대 70% 중과√ 2년 이상 보유 시 일반세율 전환, 단 분양권은 대개 실입주 전 매도 → 대부분 중과 적용2. 전매 제한 풀린 뒤, 팔아도 괜찮을까?☞ “전매 제한이 풀렸다고 다 파는 건 위험할 수 있습니다.”입주 전 전매는 실거주 실현 불가 → 보.. 2025. 7. 18.
[단지내상가 #10] 실제 사례로 본 성공한 단지 상가 vs 실패 사례 비교 성공과 실패를 가른 건 ‘타이밍과 분석력’이었다분양가도 비슷했고, 입지도 큰 차이가 없었지만한 곳은 권리금이 붙고 임대수익이 안정적,다른 한 곳은 공실이 이어지고 임대료가 하락했습니다.그 차이는 무엇이었을까요?▣ 성공 사례 ① – 경기 고양시 A아파트 단지 상가 구분 내용 입점 시기입주율 60% 시점에서 맞춰 입점업종유아용품점 + 키즈카페 (30대 중심 단지 타깃)위치놀이터·커뮤니티센터 맞은편 1층마케팅입주 전부터 맘카페·단지 밴드에서 노출√ 핵심 포인트: 고객 분석 + 생활동선 중심 입지 확보 + 조기 인지도 형성→ 개장 2개월 만에 흑자 전환, 현재는 권리금 4,000만 원 형성▣ 실패 사례 ① – 인천 남동구 B아파트 단지 상가 구분 내용 입점 시기입주 전 선착순 입점 진행업종브랜드 커피전문점위.. 2025. 7. 18.
[부동산세금 #8] 임대소득 신고, 어디까지 해야 할까? (월세 vs 전세) 임대소득도 과세 대상입니다“전세는 월세가 아니니까 세금 안 낸다?”“작은 금액은 신고 안 해도 된다?”→ 이제는 모두 오해입니다.2020년부터 연간 임대소득 200만 원 초과 시 무조건 과세,금액과 형태에 관계없이 전월세 모두 신고 대상입니다.1. 과세 기준: 1주택자 vs 다주택자 구분 1주택자 2주택 이상 월세 과세 대상 아님 (비과세) 과세 대상 (기본공제 후) 전세 비과세 (보증금 운용 이자 없음) 보증금 3억 초과 시 간주임대료 과세 √ 1주택자는 월세도 비과세지만,  2주택 이상 보유 시 전세 보증금도 과세 가능2. 월세 소득세 계산 구조 .. 2025. 7. 17.
[단지내상가 #9] 단지 상가 입점 전략 – 업종, 타이밍, 배치 노하우 공실이냐 성공이냐, 시작은 입점 전략에서 갈린다"좋은 자리에 투자했는데도 왜 장사가 안 될까?"→ 입점 업종과 시기가 잘못됐기 때문입니다. ☞ 상가 입점 전략은 단지 수요와 입지 흐름을 읽는 분석의 게임입니다. 1. 입주 시점과 입점 시점의 간극 파악아파트 입주는 곧 실수요 유입의 시작점그러나 초기 입주는 거주 정착에 집중 → 소비 여력 낮음생활밀착 업종(편의점, 세탁소, 부동산 등)은 조기 입점 유리선택형 업종(카페, 미용실 등)은 입주율 50% 이후가 적기√ 입점 시기는 타 업종과의 간격까지 고려한 전략이 필요2. 입주민 구성에 따라 ‘맞춤형 업종’ 달라진다 입주민 특성 유리한 업종 예시 30대 젊은 층키즈카페, 헬스장, 브런치 카페50대 중장년병원, 약국, 부동산, 전통 음식점맞벌이 비중↑배달 .. 2025. 7. 17.
[부동산세금 #7] 분양권 전매 시 세금 폭탄 피하는 법 분양권도 ‘부동산’입니다과거엔 분양권은 단순한 ‘권리’였지만,지금은 세법상 부동산과 동일하게 간주되어매매, 전매 시 양도소득세 등 각종 세금이 부과됩니다.☞ 특히 보유 기간이 짧고 실제 거주가 불가능하기 때문에 세율과 과세 방식이 불리할 수밖에 없습니다.1. 분양권 전매 시 세금 구조 요약 항목 적용 세금 양도소득세 보유기간과 무관하게 기본 45% 중과세율 적용 (일반과세 불가) 주민세 양도세의 10% 추가 취득세 당첨 후 잔금 납부 시 납부 (보통 1~3%) 증여세 가족 간 분양권 거래 시 증여로 간주 가능 √ 2021년 이후 분양권은 .. 2025. 7. 16.
[단지내상가 #8] 분양형 상가 계약서 체크리스트 (실전 조항 해설) 계약서 내용은 ‘단지의 미래’와 직결됩니다계약할 땐 문제없다 했는데, 나중에 보니 상가구획이 바뀌었네요.""관리비 부과 기준이 이상해서 계속 분쟁이 납니다." ☞ 단지 상가는 공동구조물인 만큼,상가별 권리, 분담, 책임 조항이 명확해야 분쟁을 피할 수 있습니다. 체크리스트 ① : 분양면적과 전용면적 비율전용면적: 실제 사용할 수 있는 면적공용면적: 계단, 복도 등 공유 공간 포함√ 전용률이 40% 이하라면 과도한 공용 부담 구조일 수 있음☞ 계약서에는 반드시 정확한 면적표 기재 여부 확인체크리스트 ② : 임대차 관련 조항 존재 여부일부 분양계약서에 임대 우선권, 세입자 계약 제한 조항이 포함됨조기 수익화 시도 차단 요소로 작용할 수 있음√ “계약 후 즉시 임대 가능” 여부를 문서로 명확히 해야 향후 .. 2025. 7. 16.
[부동산세금 #6] 증여세와 상속세, 집을 미리 넘길수록 유리할까? ‘증여’와 ‘상속’, 뭐가 다를까?증여 : 살아 있을 때 무상으로 자산을 넘기는 것상속 : 사망 이후 재산이 자동으로 이전되는 것☞ 세금 기준도, 공제 방식도 다릅니다.☞ 핵심은 어떻게 넘기느냐보다 ‘언제’ 넘기느냐가 더 중요합니다.1. 증여세는 얼마부터 낼까? (2024년 기준) 구분 10년간 증여공제 부모 → 자녀 (성인) 5,000만 원 부모 → 자녀 (미성년) 2,000만 원 배우자 간 6억 원 기타 친족 1천만 원 √ 공제 금액 초과분에 대해 누진세율(10~50%) 적용 √ 10년 이내 증여받은 금액은 합산 .. 2025. 7. 15.
[단지내상가 #7] 유치권, 전대차, 불법용도변경… 법적 리스크 점검 이런 법적 리스크, 투자자들이 놓치기 쉽습니다"권리금까지 주고 상가 인수했는데, 나중에 보니 불법 증축이라 영업정지 당했습니다.""좋은 자리에 싸게 나왔길래 샀는데, 알고 보니 유치권 행사 중이었습니다." 단지 내 상가는 안정적으로 보이지만,매입 전 법적 리스크 확인은 필수 절차입니다. 1. 유치권 – 공사대금 미지급 시 발생하는 점유 권리정의: 공사업체가 공사비를 받지 못했을 경우, 상가에 대해 **점유권(출입 통제 등)**을 주장할 수 있는 권리발생 시점: 주로 분양 직후 또는 건설사 자금 문제 발생 시위험 요소: 매입 후 실제 사용이 제한될 수 있음√ 등기부등본과 별개로 확인 필요.☞ 현장 점검과 분양사 시공사 확인 필수2. 전대차 – 세입자가 다시 세입자를 들인 구조정의: 원 임차인이 무단으로.. 2025. 7. 15.
[부동산세금 #5] 종합부동산세, 나도 대상일까? (기준과 대응 전략) ‘재산세랑 뭐가 달라요?’ – 종부세의 정체재산세는 각 부동산별로 개별 부과되는 세금이고,종부세는 개인이 보유한 전국 주택(또는 토지 등)의 합산 금액이 기준을 초과하면 별도로 부과되는 중복 세금입니다.☞ 즉, 재산세 내고 끝난 줄 알았는데 보유 자산 총합이 일정 기준 넘으면 종부세도 따로 나옵니다.1. 종부세 과세 기준 요약 구분 기준금액 대상 1세대 1주택자 공시가격 12억 원 초과 주택 합산 다주택자·법인 공시가격 6억 원 초과 합산 기준 강화됨 √ 다주택자는 조정지역 여부, 주택 수에 따라 중과세율 .. 2025. 7. 14.
[단지내상가 #6] 상가 권리금, 무조건 피해야 할까? 합리적 판단 기준 권리금, 사라진 게 아니라 ‘진화’했다예전엔 권리금 하면 무조건 부정적인 이미지였지만,지금은 상가 가치의 일부로 자연스럽게 포함되는 경우가 많습니다.문제는 ‘합리적’이냐, ‘부풀려진 거품’이냐 입니다. ▣ 권리금의 종류, 정확히 알아두자 구분 내용시설권리금인테리어, 집기류 등설비에 대한 대가영업권리금장소·상권에서 누적된매출 기반의 기대 수익바닥권리금별도 시설 없이도 상가 자체 가치로형성된 권리금☞ 투자자는 이 권리금이 '왜 붙었는지'의 논리를 따져야 합니다.감정이 아닌 수익성과 구조로 판단하는 것이 핵심입니다.▣ 무조건 피해야 할 권리금 3가지매출 실적 없이 “자리값”만 주장하는 경우임대차 계약 갱신기한이 얼마 남지 않은 상가입지 분석이 안 된 소규모 유동상가 (골목형) √ ‘권리금 = 손해’가 아.. 2025. 7. 14.
[부동산세금 #4] 양도소득세 계산법 – 장특공제와 보유기간의 핵심 집을 팔면 생기는 세금, ‘양도소득세’양도소득세는 집값이 오른 만큼 벌었다고 간주해 과세하는 세금입니다.단순히 “집을 팔았으니 내는 세금”이 아니라,얼마나 오래 보유했는지, 실제 거주했는지에 따라세금 부담이 크게 달라질 수 있습니다.1. 양도소득세 계산 5단계 공식 양도가액 – 취득가액 – 필요경비 = 양도차익 → 양도차익 – 장기보유특별공제 = 과세표준 → 과세표준 × 세율 = 산출세액 ☞ 세율은 6~45%까지 누진세율 구조이며, 고가주택 또는 다주택자는 중과세율이 적용될 수 있습니다.2. 장기보유특별공제(장특공제)란?일정 기간 이상 부동산을 보유하면, 양도차익 일부를 공제해주는 제도‘보유기간 공제’ 또는 ‘보유+거.. 2025. 7. 13.
[단지내상가 #5] 1층 vs 2층, 코너 vs 중앙… 위치별 장단점 완전 분석 상가 위치가 ‘수익’을 좌우한다"어차피 단지 내니까 어디든 비슷하지 않을까?"→ 절대 그렇지 않습니다.☞ 같은 단지, 같은 면적, 같은 업종이라도 위치 차이로 인해 임대료는 두 배 이상 차이 나는 경우가 많습니다.단지 내 상가는 특히 ‘입지의 미세한 차이’가 생존을 가릅니다. ▣ 1층 vs 2층 – 접근성과 노출도의 차이구분장점단점1층유동 인구 최다, 시인성 높음, 업종 다양분양가 높음, 경쟁 치열2층 이상저렴한 매입가, 특정 업종(학원 등)에 유리접근성·노출 약함, 공실 리스크 ↑☞ 단기 수익, 안정성이 중요하면 1층이 우위.반면 운영 중심 장기 임대를 고려한다면 2층 이상도 ‘비용 대비 효율’ 측면에선 매력적일 수 있습니다.▣ 코너 vs 중앙 – 사람 흐름이 갈리는 지점 위치 장점 단점 코너(모.. 2025. 7. 13.
[부동산세금 #3] 취득세는 언제, 얼마나 내나요? (실전 사례로 이해하기) 집을 사자마자 내야 하는 첫 세금, ‘취득세’집을 사면 등기하기 전 반드시 내야 하는 것이 바로 취득세입니다.“취득가의 1~3% 아니야?”라고 생각하신다면절반만 아신 겁니다.☞ 주택 수, 조정지역 여부, 법인 명의, 증여인지 매매인지에 따라 세율은 1.1%부터 13.4%까지 다양하게 바뀝니다.1. 기본 세율: 1주택자의 경우실거래가 6억 원 이하: 1.0%6억~9억 원: 2.0%9억 원 초과: 3.0%√ 여기에 지방교육세(0.1~0.3%)와 농어촌특별세 등이 붙어 실질 총세율은 약 1.1%~3.5% 수준2. 다주택자는 중과세율 적용 조정대상지역 여부 주택 수 취득세율 비조정지역2주택1~3% (기본)조정지역2주택8%조정지역3주택 이상12%법인 명의 취득전국12%※ 여기에 지방교육세 등 포함 시 총세율 .. 2025. 7. 12.
[단지내상가 #4] 공실 리스크를 낮추는 5가지 체크포인트 “임대가 안 나가요…”의 공포는 실제다단지 상가에 투자한 사람들 대부분이 겪는 고민,바로 공실 상태에서 임대가 안 나가는 것입니다. ☞ 공실이 3개월 이상 지속되면예상 수익률은 무너지고, 고정 지출은 계속 발생합니다. 이 문제를 사전에 줄이기 위한 핵심 체크포인트 5가지,지금 정리해보겠습니다. 1. 1층 상가라고 모두 임대가 잘 되는 건 아니다▷ “1층은 임대 잘 되겠지”라는 착각은 금물 → 1층이라도 진입로에서 안 보이는 곳,  단지 내 동선에서 소외된 구역은 공실 장기화 ☞ 노출도와 실제 유동 인구 동선이 핵심입니다.분양사 측 설명보다, 현장 배치도와 예비 입주민 커뮤니티 분석이 더 정확합니다.2. 단지 세대 수와 경쟁 상가 수를 함께 본다300세대 이하 소형 단지는 상가 자생력이 약할 수 있음동.. 2025. 7. 12.
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