부동산 실전39 [부동산세금 #4] 양도소득세 계산법 – 장특공제와 보유기간의 핵심 집을 팔면 생기는 세금, ‘양도소득세’양도소득세는 집값이 오른 만큼 벌었다고 간주해 과세하는 세금입니다.단순히 “집을 팔았으니 내는 세금”이 아니라,얼마나 오래 보유했는지, 실제 거주했는지에 따라세금 부담이 크게 달라질 수 있습니다.1. 양도소득세 계산 5단계 공식 양도가액 – 취득가액 – 필요경비 = 양도차익 → 양도차익 – 장기보유특별공제 = 과세표준 → 과세표준 × 세율 = 산출세액 ☞ 세율은 6~45%까지 누진세율 구조이며, 고가주택 또는 다주택자는 중과세율이 적용될 수 있습니다.2. 장기보유특별공제(장특공제)란?일정 기간 이상 부동산을 보유하면, 양도차익 일부를 공제해주는 제도‘보유기간 공제’ 또는 ‘보유+거.. 2025. 7. 13. [건축 #6] 신축하려면 무엇부터 시작해야 하나요? (건축허가 절차 총정리) 건축의 시작은 ‘아이디어’가 아닌 ‘허가’부터다많은 사람들이 “건물은 어떻게 지어야 좋을까?”라는 구상부터 시작합니다.하지만 건축에서 가장 중요한 건 ‘무엇을 어떻게 짓느냐’보다‘허가를 받을 수 있느냐’입니다.☞ 제대로 된 절차를 밟지 않으면 설계도, 시공도, 자금도 모두 공중분해될 수 있습니다. ▣ 전체 흐름 요약 : 건축허가 절차 7단계기획 및 부지 조사설계사 선정 및 설계의뢰사전 상담 및 협의 (지자체 건축과)건축허가 신청허가 검토 및 처리착공신고 및 공사 진행사용승인 및 준공☞ 이 모든 절차는 법적·행정적 요건이 충족되어야만 진행 가능1. 기획 및 부지조사해당 부지가 어떤 용도지역, 지구, 구역인지 확인토지이용계획확인서, 지적도, 도로접합 여부 등 검토개발행위허가 대상인지 여부 파악☞ ‘지.. 2025. 7. 13. [부동산세금 #3] 취득세는 언제, 얼마나 내나요? (실전 사례로 이해하기) 집을 사자마자 내야 하는 첫 세금, ‘취득세’집을 사면 등기하기 전 반드시 내야 하는 것이 바로 취득세입니다.“취득가의 1~3% 아니야?”라고 생각하신다면절반만 아신 겁니다.☞ 주택 수, 조정지역 여부, 법인 명의, 증여인지 매매인지에 따라 세율은 1.1%부터 13.4%까지 다양하게 바뀝니다.1. 기본 세율: 1주택자의 경우실거래가 6억 원 이하: 1.0%6억~9억 원: 2.0%9억 원 초과: 3.0%√ 여기에 지방교육세(0.1~0.3%)와 농어촌특별세 등이 붙어 실질 총세율은 약 1.1%~3.5% 수준2. 다주택자는 중과세율 적용 조정대상지역 여부 주택 수 취득세율 비조정지역2주택1~3% (기본)조정지역2주택8%조정지역3주택 이상12%법인 명의 취득전국12%※ 여기에 지방교육세 등 포함 시 총세율 .. 2025. 7. 12. [건축 #5] 조례 vs 건축법, 어떤 기준이 우선일까? 중앙법과 지자체 조례가 다르면 무엇이 우선인가?건축허가를 받으러 갔더니,“법에는 된다고 되어 있는데 조례상 불가합니다.”“이건 조례에서만 허용되는 조건입니다.”☞ 바로 이 순간, 조례 vs 건축법 우선순위 문제가 발생합니다. ▣ 조례란 무엇인가?지방자치단체가 해당 지역에 맞춰 따로 제정한 법규국회가 제정한 건축법은 ‘중앙법’각 시·군·구가 만든 건축 관련 조례는 ‘지방 규정’조례는 건축법의 위임 하에 ‘보완적 또는 강화적’ 적용☞ 법적 위계상 건축법 > 조례지만, 현장에서는 조례 기준이 우선 적용되는 경우가 많음▣ 법과 조례가 상충될 때 실제 우선순위 상황 적용 우선 건축법에 허용 / 조례에 불허조례가 우선 (강화 가능)건축법에 불허 / 조례에 허용건축법 우선 (완화 불가)☞ 조례는 중앙법을 넘어.. 2025. 7. 12. [부동산세금 #2] 1세대 1주택 비과세, 조건 까다로운 이유는? 집 한 채만 있어도 세금이 나올 수 있다?많은 분들이 이렇게 생각합니다.“나는 집이 하나인데 왜 세금이 나와요?”☞ 핵심은 단순히 집 개수가 아니라 ‘요건 충족’ 여부입니다.‘1세대 1주택 비과세’는 3가지 큰 조건을 동시에 충족해야 적용됩니다.1. ‘1세대’의 정의부터 확실히 알아야세대란? 주민등록상 동일 세대 + 생계를 같이 하는 가족배우자, 미성년 자녀 포함 여부 중요세대원 중 한 명이라도 다른 주택 소유 시 ‘1세대’로 인정 안 됨☞ 부모님 집에 전입만 해도 세대 분리 안 되는 경우 있음√ 전입신고 + 생계 독립까지 갖춰야 세대 분리 인정2. ‘보유기간 + 거주기간’ 모두 충족해야 비과세 구분 요건 보유기간 최소 2년 이상 보유 (.. 2025. 7. 11. [건축 #4] 지하층, 다락, 발코니는 면적에 포함될까? 면적 계산, 단순히 넓이 합이 아니다설계 도면상 분명히 표시된 공간인데,“이건 면적에 안 들어갑니다”라는 말을 들어보셨을 겁니다.☞ 지하층, 다락, 발코니처럼 경계가 애매한 공간은 법적 기준에 따라 포함 여부가 달라지며, 허가·세금·감리 기준에서 각각 다르게 적용됩니다.▣ 지하층은 면적에 포함될까?답: 조건에 따라 포함/제외가 갈린다건축법상 “지하층”은 지표면에서 바닥까지 높이가 1/2 이상 잠긴 층연면적에는 포함되지만 용적률 계산 시 제외 가능 (지자체 조례 기준)※ 특히 지하주차장은 대개 용적률 제외 → 실질 건축가능 공간을 넓히는 대표 전략▣ 다락은 면적에 포함될까?답: 높이와 구조에 따라 달라진다천장고가 1.5m 이하인 경우☞ 연면적·건축면적 모두 제외 가능계단 연결 여부, 창문 유무 등 추가 조.. 2025. 7. 11. [토지 #10] 재산세·종부세·양도세·취득세 구조와 절세 전략 핵심 5가지 토지를 사면 반드시 세금과 마주하게 된다토지는 사고, 보유하고, 팔기까지 세금이 따라붙는 구조입니다. 그런데 대부분은 “언제, 어떤 세금이, 왜 나오는지”를 정확히 모른 채 거래하거나 보유합니다. 이 글에서는 "토지와 관련된 4대 세금 구조"를 명확히 설명하고, 절세 전략 5가지 핵심 포인트를 정리해드립니다. ▣ 토지 관련 4대 세금 구조세금종류발생 시점산정기준주요특징취득세토지 매입 시취득가액 또는 시가표준액일시 납부, 농지·상속 시 감면 가능재산세매년 6월 1일기준 보유개별공시지가 × 공정시장가액비율7월, 9월 분할 납부종합부동산세공시지가 합산기준 초과 시공시지가 합산 5억원 초과 시 발생토지 단독 보유자도 대상 가능양도소득세토지 매도 시양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비보유기간, 용도에 따.. 2025. 7. 11. [부동산세금 #1] 세금, 거래할 때마다 다르다? – 부동산 세금의 3단 구분법 왜 부동산 세금은 상황마다 달라질까?아파트를 살 땐 취득세,팔 땐 양도소득세,가지고만 있어도 보유세(재산세·종부세) “세금이 너무 복잡하다”는 말은 맞습니다.하지만 그 복잡함도 기본 구분법 하나면 깔끔히 정리됩니다.1. 취득할 때 – ‘취득세’ 중심의 초기 비용부동산을 살 때 내는 대표 세금취득금액, 주택 수, 지역, 계약 형태 등에 따라 세율이 달라짐√ 기본세율은 1~3%이나, 다주택자 또는 법인 매수 시 최대 13.4%까지 증가예시)무주택 세대의 생애최초 주택 구입 → 감면 혜택 가능조정대상지역의 2주택 보유자 → 중과세 적용2. 보유할 때 – ‘보유세’라는 이름의 정기 비용 세목 주요 내용 재산세매년 6월 1일 기준 보유자에게 과세 (지자체 부과)종합부동산세일정 기준 이상(공시가격 기준 9억/12.. 2025. 7. 10. [건축 #3] 내 땅에 몇 층 건물이 가능할까? (실전 계산법) 건폐율과 용적률만 알면 설계의 80%는 끝난다건물을 지을 때 땅값보다 더 중요한 게 있습니다.바로 “이 땅에 몇 층까지 건물을 지을 수 있는가”입니다.단순히 면적이 넓다고 유리한 게 아닙니다.비율(건폐율·용적률) 제한을 고려하지 않으면 설계부터 허가, 수익 분석까지 모두 어긋납니다. ▣ 계산에 필요한 기본 요소대지면적: 내가 보유한 땅의 전체 면적건폐율: 1층 건축 면적의 최대 비율용적률: 건물 전체 연면적의 최대 비율예상 층별 바닥면적: 실제 건축 도면의 기준이 되는 층별 면적▣ 실전 계산 예시 ①대지 300㎡, 건폐율 60%, 용적률 180% 기준 1. 건축면적 = 300㎡ × 60% = 180㎡→ 1층 바닥면적은 180㎡까지 가능 2. 연면적 = 300㎡ × 180% = 540㎡→ 전체 건물은.. 2025. 7. 10. [토지 #9] 공시지가·개별공시지가·표준지공시지가 차이와 세금 영향 완전정리 왜 공시지가를 제대로 알아야 할까?토지를 보유하거나 거래할 때 세금이 얼마나 나올지, 보상금이 어떻게 책정될지, 대출은 얼마나 가능한지 모두 ‘공시지가’의 종류와 적용 방식에 따라 달라집니다.하지만 이름이 비슷하다고 해서 모두 같은 개념은 아닙니다. 공시지가, 개별공시지가, 표준지공시지가는 서로 다른 법적 효력을 가지며, 목적과 기준도 다릅니다. ▣ 공시지가의 세 가지 종류 비교구분개념적용목적공시주체개별공시지가각 토지의단위면적당(㎡)가격보유세, 양도세,상속세 등 세금 산정시·군·구청장표준지공시지가대표적인 필지의단위면적당(㎡)가격감정평가, 수용보상,개별공시지가 산정 기준국토교통부장관공시지가통칭 개념(두 가지를묶어서부르는 말)실제 용도에 따라개별 또는 표준지가 적용해당 없음(용어상의표현)▣ 가장 중요한 것은.. 2025. 7. 10. 이전 1 2 3 4 다음 이 광고는 쿠팡 파트너스 활동의 일환으로, 이에 따른 일정액의 수수료를 제공받습니다.
