부동산 가이드30 [건축 #10] 내 건물에 불법 증축이 있을까? 확인과 대응법 겉보기엔 멀쩡한데 “불법입니다?"건축물 거래나 리모델링을 준비할 때“이 부분은 불법 증축이네요”라는 말을 듣는 경우가 많습니다.☞ 불법 증축 여부는 겉모습만 봐선 알 수 없습니다.☞ 법적 도면과 실제 상태를 비교해야만 판단이 가능합니다.▣ 불법 증축의 정의 건축법에서 허가나 신고 없이 면적 또는 구조를 추가한 경우주요 유형 :허가 없이 층수 추가옥상 위 컨테이너 설치창고, 화장실, 발코니 등 외부공간 무단 확장용도 변경 (예: 주택 → 상가)☞ 신고되지 않은 면적이 생겼다면 대부분 불법 증축▣ 불법 증축 여부 확인 방법건축물대장 열람 시청, 구청 또는 정부24에서 가능 주요 정보: 층수, 면적, 용도, 구조 등현황도 vs 대장 비교 건축사, 감정평가사 등을 통해 실측 도면과 실제 건물 비교해 면적.. 2025. 7. 17. [건축 #9] 증축, 개축, 재건축의 차이와 절차 정리 같은 공사인데 명칭이 다른 이유는?건물을 고치거나 바꾸려 할 때“이건 증축입니다”, “이건 재건축 허가 받아야 합니다”라는 말을 들은 적 있으실 겁니다.왜 같은 ‘공사’인데 명칭이 달라지는 걸까요?그 이유는 단 하나, 건축법 적용이 다르기 때문입니다.각 용어는 허가, 세금, 구조요건 등모든 조건에 영향을 미칩니다. ▣ 증축이란? 기존 건물에 면적을 추가로 늘리는 행위옆으로 덧붙이거나 위로 층수를 올리는 경우기존 건물의 골조와 주 구조는 그대로 유지허가 대상이며, 건폐율·용적률 재산정예: 단독주택 2층에 1개 층 추가 → 증축 상가 건물 뒤편 창고 추가 → 증축☞ 현황 건물 + 증축면적 = 전체 건축면적으로 간주▣ 개축이란? 기존 건물을 철거 후 동일한 규모·형태로 다시 짓는 행위.. 2025. 7. 16. [건축 #8] 건축비는 얼마나 드나? 평당 단가 완전 해부 평당 얼마? 이 질문부터 다시 생각해야 한다건축 현장에서 자주 듣는 질문입니다.“요즘 평당 얼마인가요?”☞ 하지만 이 질문에는 두 가지 착오가 있습니다.무엇이 포함된 평당인가? (설계? 외장재? 마감?)무엇을 기준으로 계산한 평당인가? (건축면적? 연면적?)건축비를 제대로 이해하려면단순 평당 금액이 아닌 구성요소 전체를 먼저 알아야 합니다. ▣ 건축비는 이렇게 나뉜다 1. 설계비건축사 설계비, 구조·전기·소방 설계 포함보통 전체 건축비의 5~10% 수준 2. 인허가 및 세금비용건축허가, 사용승인, 등록세, 취득세 등현장 위치에 따라 편차 큼 3. 공사비토목공사 (기초, 옹벽 등)골조공사 (철근·콘크리트·목조 등)마감공사 (창호, 도장, 바닥재 등) 4. 기타비용감리비, 중간정산금, 설비 설.. 2025. 7. 15. [건축 #7] 건축사 없이 건물 지을 수 있을까? (설계·감리 기준) 소규모 건물, 내가 직접 설계하면 안 되나?작은 단독주택을 지으려는 분들이“설계비 아끼고 내가 직접 도면 그리면 안 되나?”라고 묻는 경우가 많습니다.☞ 건축법은 설계와 감리의 책임 주체를 명확히 구분하며, 건물의 용도와 규모에 따라 반드시 건축사를 통한 설계·감리가 요구됩니다. ▣ 건축사 없이 설계 가능한 경우는?“건축사 없이도 설계 가능”한 예외는 극히 제한적입니다. 아래 조건을 모두 만족해야 예외 인정:연면적 100㎡ 이하지상 2층 이하높이 9m 이하단독주택 또는 부속건축물☞ 단독주택이라고 해도 100㎡ 초과하거나 3층이면 건축사 설계 필수▣ 감리는 누구만 가능한가?건축물의 공사감리자는 원칙적으로 ‘건축사’만 가능설계자와 동일인이 감리 가능 (중복 가능)감리 제외 대상은 경량건축물 일부, 10㎡ .. 2025. 7. 14. [건축 #6] 신축하려면 무엇부터 시작해야 하나요? (건축허가 절차 총정리) 건축의 시작은 ‘아이디어’가 아닌 ‘허가’부터다많은 사람들이 “건물은 어떻게 지어야 좋을까?”라는 구상부터 시작합니다.하지만 건축에서 가장 중요한 건 ‘무엇을 어떻게 짓느냐’보다‘허가를 받을 수 있느냐’입니다.☞ 제대로 된 절차를 밟지 않으면 설계도, 시공도, 자금도 모두 공중분해될 수 있습니다. ▣ 전체 흐름 요약 : 건축허가 절차 7단계기획 및 부지 조사설계사 선정 및 설계의뢰사전 상담 및 협의 (지자체 건축과)건축허가 신청허가 검토 및 처리착공신고 및 공사 진행사용승인 및 준공☞ 이 모든 절차는 법적·행정적 요건이 충족되어야만 진행 가능1. 기획 및 부지조사해당 부지가 어떤 용도지역, 지구, 구역인지 확인토지이용계획확인서, 지적도, 도로접합 여부 등 검토개발행위허가 대상인지 여부 파악☞ ‘지.. 2025. 7. 13. [건축 #5] 조례 vs 건축법, 어떤 기준이 우선일까? 중앙법과 지자체 조례가 다르면 무엇이 우선인가?건축허가를 받으러 갔더니,“법에는 된다고 되어 있는데 조례상 불가합니다.”“이건 조례에서만 허용되는 조건입니다.”☞ 바로 이 순간, 조례 vs 건축법 우선순위 문제가 발생합니다. ▣ 조례란 무엇인가?지방자치단체가 해당 지역에 맞춰 따로 제정한 법규국회가 제정한 건축법은 ‘중앙법’각 시·군·구가 만든 건축 관련 조례는 ‘지방 규정’조례는 건축법의 위임 하에 ‘보완적 또는 강화적’ 적용☞ 법적 위계상 건축법 > 조례지만, 현장에서는 조례 기준이 우선 적용되는 경우가 많음▣ 법과 조례가 상충될 때 실제 우선순위 상황 적용 우선 건축법에 허용 / 조례에 불허조례가 우선 (강화 가능)건축법에 불허 / 조례에 허용건축법 우선 (완화 불가)☞ 조례는 중앙법을 넘어.. 2025. 7. 12. [건축 #4] 지하층, 다락, 발코니는 면적에 포함될까? 면적 계산, 단순히 넓이 합이 아니다설계 도면상 분명히 표시된 공간인데,“이건 면적에 안 들어갑니다”라는 말을 들어보셨을 겁니다.☞ 지하층, 다락, 발코니처럼 경계가 애매한 공간은 법적 기준에 따라 포함 여부가 달라지며, 허가·세금·감리 기준에서 각각 다르게 적용됩니다.▣ 지하층은 면적에 포함될까?답: 조건에 따라 포함/제외가 갈린다건축법상 “지하층”은 지표면에서 바닥까지 높이가 1/2 이상 잠긴 층연면적에는 포함되지만 용적률 계산 시 제외 가능 (지자체 조례 기준)※ 특히 지하주차장은 대개 용적률 제외 → 실질 건축가능 공간을 넓히는 대표 전략▣ 다락은 면적에 포함될까?답: 높이와 구조에 따라 달라진다천장고가 1.5m 이하인 경우☞ 연면적·건축면적 모두 제외 가능계단 연결 여부, 창문 유무 등 추가 조.. 2025. 7. 11. [토지 #10] 재산세·종부세·양도세·취득세 구조와 절세 전략 핵심 5가지 토지를 사면 반드시 세금과 마주하게 된다토지는 사고, 보유하고, 팔기까지 세금이 따라붙는 구조입니다. 그런데 대부분은 “언제, 어떤 세금이, 왜 나오는지”를 정확히 모른 채 거래하거나 보유합니다. 이 글에서는 "토지와 관련된 4대 세금 구조"를 명확히 설명하고, 절세 전략 5가지 핵심 포인트를 정리해드립니다. ▣ 토지 관련 4대 세금 구조세금종류발생 시점산정기준주요특징취득세토지 매입 시취득가액 또는 시가표준액일시 납부, 농지·상속 시 감면 가능재산세매년 6월 1일기준 보유개별공시지가 × 공정시장가액비율7월, 9월 분할 납부종합부동산세공시지가 합산기준 초과 시공시지가 합산 5억원 초과 시 발생토지 단독 보유자도 대상 가능양도소득세토지 매도 시양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비보유기간, 용도에 따.. 2025. 7. 11. [건축 #3] 내 땅에 몇 층 건물이 가능할까? (실전 계산법) 건폐율과 용적률만 알면 설계의 80%는 끝난다건물을 지을 때 땅값보다 더 중요한 게 있습니다.바로 “이 땅에 몇 층까지 건물을 지을 수 있는가”입니다.단순히 면적이 넓다고 유리한 게 아닙니다.비율(건폐율·용적률) 제한을 고려하지 않으면 설계부터 허가, 수익 분석까지 모두 어긋납니다. ▣ 계산에 필요한 기본 요소대지면적: 내가 보유한 땅의 전체 면적건폐율: 1층 건축 면적의 최대 비율용적률: 건물 전체 연면적의 최대 비율예상 층별 바닥면적: 실제 건축 도면의 기준이 되는 층별 면적▣ 실전 계산 예시 ①대지 300㎡, 건폐율 60%, 용적률 180% 기준 1. 건축면적 = 300㎡ × 60% = 180㎡→ 1층 바닥면적은 180㎡까지 가능 2. 연면적 = 300㎡ × 180% = 540㎡→ 전체 건물은.. 2025. 7. 10. [토지 #9] 공시지가·개별공시지가·표준지공시지가 차이와 세금 영향 완전정리 왜 공시지가를 제대로 알아야 할까?토지를 보유하거나 거래할 때 세금이 얼마나 나올지, 보상금이 어떻게 책정될지, 대출은 얼마나 가능한지 모두 ‘공시지가’의 종류와 적용 방식에 따라 달라집니다.하지만 이름이 비슷하다고 해서 모두 같은 개념은 아닙니다. 공시지가, 개별공시지가, 표준지공시지가는 서로 다른 법적 효력을 가지며, 목적과 기준도 다릅니다. ▣ 공시지가의 세 가지 종류 비교구분개념적용목적공시주체개별공시지가각 토지의단위면적당(㎡)가격보유세, 양도세,상속세 등 세금 산정시·군·구청장표준지공시지가대표적인 필지의단위면적당(㎡)가격감정평가, 수용보상,개별공시지가 산정 기준국토교통부장관공시지가통칭 개념(두 가지를묶어서부르는 말)실제 용도에 따라개별 또는 표준지가 적용해당 없음(용어상의표현)▣ 가장 중요한 것은.. 2025. 7. 10. 이전 1 2 3 다음 이 광고는 쿠팡 파트너스 활동의 일환으로, 이에 따른 일정액의 수수료를 제공받습니다. 반응형
