부동산 실전39 [부동산세금 #10] 절세 전략의 모든 것 – 상황별 시뮬레이션 비교 절세 전략, '언제 팔고 누구 명의냐'에 달렸다부동산 세금은 단순히 세율만의 문제가 아닙니다.보유 기간, 명의자 구성, 거주 여부, 양도 시점에 따라수천만 원 이상 차이 날 수 있습니다. 1. 보유기간 전략 – 단기 vs 장기 보유 기간 양도소득세율 (2024년 기준) 1년 미만70%2년 미만60%2년 이상6~45% (기본세율) + 장기보유공제 가능√ 2년만 기다려도 세율 반 이상 절감√ 장기보유 시 최대 30% 공제까지 적용2. 거주요건 전략 – 실거주 vs 무거주 항목 1세대 1주택 비과세 요건 보유 기간2년 이상 (조정지역: 실거주 2년)양도차익 한도12억 원 비과세 (2024년 기준)초과 시초과분만 과세 (6~45%)√ 실거주 기간이 비과세의 핵심 요건√ 실입주 이력만으로 수천만 원 세.. 2025. 7. 19. [부동산세금 #9] 분양권 전매 시 주의사항과 세금 구조 분양권, 이제는 ‘부동산’입니다2021년 이후 분양권은 더 이상 단순한 권리가 아닌‘부동산’으로 과세되는 자산으로 분류됩니다.☞ 그 결과, 양도세, 종부세, 취득세, 증여세 등 다양한 세금의 영향을 받게 됩니다.1. 분양권 전매 시 양도세 구조 항목 적용 세율 (2024년 기준) 1년 미만 보유70%2년 미만 보유60%2년 이상 보유 (일반)기본세율 (6~45%)조정대상지역 다주택자중과세율 최대 75%까지√ 2023년 세법 개정 후, 1년 미만 보유 시 최대 70% 중과√ 2년 이상 보유 시 일반세율 전환, 단 분양권은 대개 실입주 전 매도 → 대부분 중과 적용2. 전매 제한 풀린 뒤, 팔아도 괜찮을까?☞ “전매 제한이 풀렸다고 다 파는 건 위험할 수 있습니다.”입주 전 전매는 실거주 실현 불가 → 보.. 2025. 7. 18. [부동산세금 #8] 임대소득 신고, 어디까지 해야 할까? (월세 vs 전세) 임대소득도 과세 대상입니다“전세는 월세가 아니니까 세금 안 낸다?”“작은 금액은 신고 안 해도 된다?”→ 이제는 모두 오해입니다.2020년부터 연간 임대소득 200만 원 초과 시 무조건 과세,금액과 형태에 관계없이 전월세 모두 신고 대상입니다.1. 과세 기준: 1주택자 vs 다주택자 구분 1주택자 2주택 이상 월세 과세 대상 아님 (비과세) 과세 대상 (기본공제 후) 전세 비과세 (보증금 운용 이자 없음) 보증금 3억 초과 시 간주임대료 과세 √ 1주택자는 월세도 비과세지만, 2주택 이상 보유 시 전세 보증금도 과세 가능2. 월세 소득세 계산 구조 .. 2025. 7. 17. [건축 #10] 내 건물에 불법 증축이 있을까? 확인과 대응법 겉보기엔 멀쩡한데 “불법입니다?"건축물 거래나 리모델링을 준비할 때“이 부분은 불법 증축이네요”라는 말을 듣는 경우가 많습니다.☞ 불법 증축 여부는 겉모습만 봐선 알 수 없습니다.☞ 법적 도면과 실제 상태를 비교해야만 판단이 가능합니다.▣ 불법 증축의 정의 건축법에서 허가나 신고 없이 면적 또는 구조를 추가한 경우주요 유형 :허가 없이 층수 추가옥상 위 컨테이너 설치창고, 화장실, 발코니 등 외부공간 무단 확장용도 변경 (예: 주택 → 상가)☞ 신고되지 않은 면적이 생겼다면 대부분 불법 증축▣ 불법 증축 여부 확인 방법건축물대장 열람 시청, 구청 또는 정부24에서 가능 주요 정보: 층수, 면적, 용도, 구조 등현황도 vs 대장 비교 건축사, 감정평가사 등을 통해 실측 도면과 실제 건물 비교해 면적.. 2025. 7. 17. [부동산세금 #7] 분양권 전매 시 세금 폭탄 피하는 법 분양권도 ‘부동산’입니다과거엔 분양권은 단순한 ‘권리’였지만,지금은 세법상 부동산과 동일하게 간주되어매매, 전매 시 양도소득세 등 각종 세금이 부과됩니다.☞ 특히 보유 기간이 짧고 실제 거주가 불가능하기 때문에 세율과 과세 방식이 불리할 수밖에 없습니다.1. 분양권 전매 시 세금 구조 요약 항목 적용 세금 양도소득세 보유기간과 무관하게 기본 45% 중과세율 적용 (일반과세 불가) 주민세 양도세의 10% 추가 취득세 당첨 후 잔금 납부 시 납부 (보통 1~3%) 증여세 가족 간 분양권 거래 시 증여로 간주 가능 √ 2021년 이후 분양권은 .. 2025. 7. 16. [건축 #9] 증축, 개축, 재건축의 차이와 절차 정리 같은 공사인데 명칭이 다른 이유는?건물을 고치거나 바꾸려 할 때“이건 증축입니다”, “이건 재건축 허가 받아야 합니다”라는 말을 들은 적 있으실 겁니다.왜 같은 ‘공사’인데 명칭이 달라지는 걸까요?그 이유는 단 하나, 건축법 적용이 다르기 때문입니다.각 용어는 허가, 세금, 구조요건 등모든 조건에 영향을 미칩니다. ▣ 증축이란? 기존 건물에 면적을 추가로 늘리는 행위옆으로 덧붙이거나 위로 층수를 올리는 경우기존 건물의 골조와 주 구조는 그대로 유지허가 대상이며, 건폐율·용적률 재산정예: 단독주택 2층에 1개 층 추가 → 증축 상가 건물 뒤편 창고 추가 → 증축☞ 현황 건물 + 증축면적 = 전체 건축면적으로 간주▣ 개축이란? 기존 건물을 철거 후 동일한 규모·형태로 다시 짓는 행위.. 2025. 7. 16. [부동산세금 #6] 증여세와 상속세, 집을 미리 넘길수록 유리할까? ‘증여’와 ‘상속’, 뭐가 다를까?증여 : 살아 있을 때 무상으로 자산을 넘기는 것상속 : 사망 이후 재산이 자동으로 이전되는 것☞ 세금 기준도, 공제 방식도 다릅니다.☞ 핵심은 어떻게 넘기느냐보다 ‘언제’ 넘기느냐가 더 중요합니다.1. 증여세는 얼마부터 낼까? (2024년 기준) 구분 10년간 증여공제 부모 → 자녀 (성인) 5,000만 원 부모 → 자녀 (미성년) 2,000만 원 배우자 간 6억 원 기타 친족 1천만 원 √ 공제 금액 초과분에 대해 누진세율(10~50%) 적용 √ 10년 이내 증여받은 금액은 합산 .. 2025. 7. 15. [건축 #8] 건축비는 얼마나 드나? 평당 단가 완전 해부 평당 얼마? 이 질문부터 다시 생각해야 한다건축 현장에서 자주 듣는 질문입니다.“요즘 평당 얼마인가요?”☞ 하지만 이 질문에는 두 가지 착오가 있습니다.무엇이 포함된 평당인가? (설계? 외장재? 마감?)무엇을 기준으로 계산한 평당인가? (건축면적? 연면적?)건축비를 제대로 이해하려면단순 평당 금액이 아닌 구성요소 전체를 먼저 알아야 합니다. ▣ 건축비는 이렇게 나뉜다 1. 설계비건축사 설계비, 구조·전기·소방 설계 포함보통 전체 건축비의 5~10% 수준 2. 인허가 및 세금비용건축허가, 사용승인, 등록세, 취득세 등현장 위치에 따라 편차 큼 3. 공사비토목공사 (기초, 옹벽 등)골조공사 (철근·콘크리트·목조 등)마감공사 (창호, 도장, 바닥재 등) 4. 기타비용감리비, 중간정산금, 설비 설.. 2025. 7. 15. [부동산세금 #5] 종합부동산세, 나도 대상일까? (기준과 대응 전략) ‘재산세랑 뭐가 달라요?’ – 종부세의 정체재산세는 각 부동산별로 개별 부과되는 세금이고,종부세는 개인이 보유한 전국 주택(또는 토지 등)의 합산 금액이 기준을 초과하면 별도로 부과되는 중복 세금입니다.☞ 즉, 재산세 내고 끝난 줄 알았는데 보유 자산 총합이 일정 기준 넘으면 종부세도 따로 나옵니다.1. 종부세 과세 기준 요약 구분 기준금액 대상 1세대 1주택자 공시가격 12억 원 초과 주택 합산 다주택자·법인 공시가격 6억 원 초과 합산 기준 강화됨 √ 다주택자는 조정지역 여부, 주택 수에 따라 중과세율 .. 2025. 7. 14. [건축 #7] 건축사 없이 건물 지을 수 있을까? (설계·감리 기준) 소규모 건물, 내가 직접 설계하면 안 되나?작은 단독주택을 지으려는 분들이“설계비 아끼고 내가 직접 도면 그리면 안 되나?”라고 묻는 경우가 많습니다.☞ 건축법은 설계와 감리의 책임 주체를 명확히 구분하며, 건물의 용도와 규모에 따라 반드시 건축사를 통한 설계·감리가 요구됩니다. ▣ 건축사 없이 설계 가능한 경우는?“건축사 없이도 설계 가능”한 예외는 극히 제한적입니다. 아래 조건을 모두 만족해야 예외 인정:연면적 100㎡ 이하지상 2층 이하높이 9m 이하단독주택 또는 부속건축물☞ 단독주택이라고 해도 100㎡ 초과하거나 3층이면 건축사 설계 필수▣ 감리는 누구만 가능한가?건축물의 공사감리자는 원칙적으로 ‘건축사’만 가능설계자와 동일인이 감리 가능 (중복 가능)감리 제외 대상은 경량건축물 일부, 10㎡ .. 2025. 7. 14. 이전 1 2 3 4 다음 이 광고는 쿠팡 파트너스 활동의 일환으로, 이에 따른 일정액의 수수료를 제공받습니다. 반응형
